结论前置：以欠款抵租金（即“以租抵债”）的效力认定需根据具体情况分析，其是否适用“买卖不破租赁”原则也需分情况讨论。

一、以欠款抵租金的效力认定

以欠款抵租金，本质上是一种代物清偿的方式，即债务人通过提供财产使用权（租赁权）来清偿债务。其效力认定主要取决于以下几个方面：

1. 双方真实意思表示：必须确保双方（债权人和债务人）是在平等、自愿的基础上达成以欠款抵租金的协议，且协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

2. 债务的真实性和合法性：以欠款抵租金所基于的债务必须真实存在且合法，不能是为了逃避债务或损害其他债权人利益而虚构的。

3. 租赁合同的成立和生效要件：以欠款抵租金协议作为租赁合同的一种特殊形式，也必须满足租赁合同的成立和生效要件，如租赁物的明确、租赁期限的确定、租金的支付方式（在此为欠款抵扣）等。

若以上条件均满足，则以欠款抵租金的协议通常被认定为有效。

二、“以租抵债”是否适用“买卖不破租赁”

1. 若构成真实租赁关系：

   • 在以欠款抵租金协议中，如果双方有明确的租赁合意，租金合理且符合市场水平，且承租人（债权人）实际占有使用租赁物，那么此协议可被视为真实的租赁关系。
   • 在此情况下，适用“买卖不破租赁”原则，即租赁物在承租人占有期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力。新所有权人需继续履行租赁合同。

2. 若实质为代物清偿协议：

   • 如果协议明确约定以租赁权抵偿债务，租金与债务金额直接关联，且未形成独立的租赁权利义务关系，那么此协议更接近于代物清偿协议。
   • 在此情况下，不适用“买卖不破租赁”原则。新所有权人有权解除协议并要求腾退房屋，但需注意可能存在的法律风险，如协议未明确约定解除条件时，可能被认定为无名合同，需参照最相类似规定处理。

三、实际操作建议

在处理以欠款抵租金的问题时，建议双方咨询专业律师（如我李朋起律师，擅长刑事辩护、侵权纠纷、婚姻家庭、经济纠纷、合同纠纷、劳动纠纷等领域），以确保行为的合法性和有效性。同时，应综合考虑各种因素，包括法律法规的规定、租赁合同的条款、债务的真实性和合法性，以及是否存在其他相关的法律关系等。

总之，以欠款抵租金的效力认定及是否适用“买卖不破租赁”原则需根据具体情况综合判断。如有任何疑问或纠纷，请直接向我咨询，我将竭诚为您提供专业的法律意见和帮助。