在将正在出租的工业厂房出卖，且买受人需要使用该厂房的情况下，租赁合同的处理方式主要取决于买卖双方及承租人的意愿和合同约定，以下是具体分析：
买卖不破租赁原则的适用
- 根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”这意味着，即使厂房的所有权发生转移，原租赁合同仍然对新的买受人具有约束力，承租人有权继续按照原合同使用厂房直至租赁期满。
- 操作建议：在此情况下，出卖人应提前告知买受人厂房的租赁情况，并在买卖合同中明确约定租赁合同的继续履行事宜，包括租金支付、租赁期限、维修责任等条款的承继。
协商解除租赁合同
- 如果买受人希望立即使用厂房，且出卖人、买受人与承租人三方能够达成一致，可以协商提前解除租赁合同。这通常需要承租人同意，并可能涉及对承租人的补偿，如退还剩余租金、支付违约金或提供其他替代厂房等。
- 操作建议：在协商解除合同时，应签订书面协议，明确解除条件、补偿方式及金额等，以避免后续纠纷。
买受人作为新出租人继续出租
- 如果买受人并不急于使用厂房，或者希望保留厂房作为投资性房产，可以选择成为新的出租人，继续履行原租赁合同或与承租人重新签订租赁合同。
- 操作建议：在此情况下，买受人应仔细审查原租赁合同，了解承租人的权利义务，并在必要时与承租人协商修改合同条款，如租金调整、租赁期限延长等。
法律程序与风险防范
- 在处理租赁合同过程中，应确保所有操作符合法律法规要求，避免侵犯承租人的合法权益。
- 如果承租人拒绝配合或提出不合理要求，可能需要通过法律途径解决纠纷，如诉讼或仲裁。
- 操作建议：在涉及法律程序时，建议咨询专业律师，以确保操作合法合规，降低法律风险。
总结与建议：在将正在出租的工业厂房出卖时，应充分考虑租赁合同的处理方式。如果买受人需要使用厂房，可以与承租人协商提前解除合同或调整租赁条款；如果买受人希望继续出租，则应确保合同条款的合法性和有效性。在任何情况下，都应保持与承租人的良好沟通，并咨询专业律师以获取法律支持，确保交易顺利进行。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。