结论：欠款12万，在符合一定条件下，是可以申请保全价值40万的房子的。但具体能否保全成功，还需考虑多种因素。

分析说明：

1. 保全的法律依据：

   • 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，在民事诉讼中，为防止判决难以执行或者造成当事人其他损害，当事人可以向人民法院申请财产保全。这意味着，如果你作为债权人，担心债务人（欠款人）可能转移或隐匿财产，导致你无法执行判决，你可以向法院申请保全其财产，包括房产。

2. 保全的额度限制：

   • 保全的额度通常应与诉讼请求的金额相当。在你的情况下，诉讼请求的金额是12万，理论上保全的财产价值也应与这个金额相当或略高，以确保判决的执行。然而，实际操作中，法院可能会考虑多种因素，如债务人的财产状况、其他债权人的利益等，来决定是否允许保全以及保全的额度。
   • 值得注意的是，保全并非无限制的。如果保全的财产价值远高于诉讼请求的金额，可能会被视为过度保全，对债务人造成不必要的损失。因此，在申请保全时，你需要提供充分的证据证明保全的必要性，并说明保全的财产价值与诉讼请求金额之间的合理性。

3. 保全的可行性：

   • 对于价值40万的房子，虽然其价值远高于你的诉讼请求金额12万，但如果你能提供充分证据证明债务人可能转移或隐匿该房产，且该房产是债务人的主要财产之一，那么法院有可能会批准你的保全申请。
   • 然而，如果债务人能提供其他等值或更高价值的财产作为担保，或者能证明保全该房产将对其造成重大损失且该损失远大于你的利益，那么法院可能会拒绝或调整保全申请。

4. 保全的程序与费用：

   • 申请保全需要向法院提交书面申请，并提供相关证据材料。法院在审查后，会决定是否批准保全申请。
   • 保全申请通常需要缴纳一定的费用，包括保全费、担保费等。这些费用因地区和案件具体情况而异。

行动建议：

• 准备充分证据：在申请保全前，务必收集并整理好所有能证明债务人可能转移或隐匿财产的证据，以及该房产与债务人财产状况的相关信息。
• 咨询专业律师：由于保全申请涉及复杂的法律程序和证据要求，建议你咨询专业律师以获取更具体的指导和帮助。我可以为你提供专业的法律咨询和代理服务，确保你的权益得到最大程度的保护。
• 考虑其他措施：除了保全申请外，你还可以考虑与债务人协商还款计划、申请支付令等其他措施来维护自己的权益。

风险提示：

• 保全申请并非一定能成功，且可能涉及一定的法律风险和费用。在申请前，请务必充分了解相关法律规定和程序要求，并谨慎评估自己的风险承受能力。
• 如果保全申请被拒绝或调整，你需要及时调整自己的诉讼策略，并考虑其他维权途径。