结论：欠债人将房产登记在已满18岁的子女名下并做了抵押，起诉是否有效需分情况讨论，关键在于抵押行为的性质及是否损害债权人利益。以下从不同角度分析：

1. 若抵押行为发生在债务形成之前，且子女不知情或未参与

• 法律分析：根据《民法典》相关规定，抵押权设立需抵押人具有处分权且抵押合同有效。若房产虽登记在子女名下，但实际为欠债人出资购买，且子女未实际占有、使用或收益，可能被认定为“借名买房”。此时，若抵押行为发生在债务形成前，且子女对债务不知情，债权人难以直接主张抵押无效或撤销抵押。
• 建议：债权人需证明欠债人存在恶意转移财产、逃避债务的行为（如低价转让、无偿赠与等），方可依据《民法典》第五百三十八条（债权人撤销权）起诉撤销抵押行为。但若抵押行为本身合法（如子女同意抵押并办理登记），则债权人难以直接主张无效。

2. 若抵押行为发生在债务形成之后，且欠债人无偿或低价转移财产

• 法律分析：根据《民法典》第五百三十八条，债务人以放弃其债权、放弃债权担保、无偿转让财产等方式无偿处分财产权益，或恶意延长其到期债权的履行期限，影响债权人的债权实现的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。若欠债人将房产抵押给子女（或第三方）且无合理对价，可能被认定为恶意逃避债务，债权人可起诉撤销抵押行为。
• 建议：债权人需收集证据证明欠债人存在恶意（如抵押行为发生在债务逾期后、子女未支付合理对价等），并尽快向法院提起债权人撤销权之诉，要求撤销抵押登记，恢复房产的可执行状态。

3. 若子女明知欠债人负债仍接受抵押，且抵押行为损害债权人利益

• 法律分析：若子女明知欠债人负债累累，仍接受房产抵押且未支付合理对价，可能构成与欠债人恶意串通损害债权人利益。根据《民法典》第一百五十四条，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。此时，债权人可主张抵押合同无效，并要求恢复房产原状。
• 建议：债权人需证明子女与欠债人存在恶意串通（如子女知晓债务情况、抵押行为明显不合理等），并提起确认合同无效之诉。若证据充分，法院可能支持债权人诉求。

4. 若房产实际为子女所有，欠债人无权处分

• 法律分析：若房产确为子女合法所有（如子女出资购买、继承或受赠），欠债人仅作为名义上的“出资人”或“代持人”，则欠债人无权处分房产。此时，抵押行为可能因无权处分而无效（除非子女追认或构成表见代理）。
• 建议：债权人需核实房产实际权属（如购房合同、付款凭证、产权登记等），若确认子女为实际所有权人，则抵押行为可能无效。债权人可要求欠债人以其他财产清偿债务，或通过其他法律途径追偿。

总结与建议

• 起诉是否有效：取决于抵押行为的性质、时间、子女是否知情及是否存在恶意串通等因素。若抵押行为合法且子女无过错，债权人难以直接主张无效；若存在恶意转移财产或损害债权人利益的行为，债权人可通过撤销权之诉或确认合同无效之诉维护权益。
• 行动建议：债权人应尽快收集证据（如债务合同、抵押合同、房产登记信息、资金往来凭证等），并咨询专业律师评估案件可行性。若证据充分，可向法院提起诉讼，要求撤销抵押行为或确认合同无效，以保障债权实现。

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