关于小区物业管理公司的决定、合同签订及续签问题，以下是我的详细解答：

1. 小区物业管理公司由谁决定：

   • 业主大会决定：根据《物业管理条例》及相关法律法规，小区物业管理公司的选择通常由业主大会决定。业主大会是小区全体业主的自治组织，有权通过投票等方式选聘或解聘物业管理公司。
   • 前期物业管理：在小区尚未成立业主大会或业主大会未选聘新的物业管理公司之前，一般由建设单位（如开发商）选聘的物业管理公司进行前期物业管理。但这一阶段并非长期，一旦业主大会成立并选聘了新的物业管理公司，前期物业管理即告结束。

2. 如何签订物业管理合同：

   • 合同主体：物业管理合同应由业主大会（或业主委员会代表业主大会）与选聘的物业管理公司签订。合同应明确双方的权利和义务，包括服务内容、服务标准、服务费用、合同期限等。
   • 合同内容：合同内容应详细、具体，涵盖物业管理服务的各个方面，如保安、保洁、绿化、维修等。同时，合同应明确违约责任和争议解决方式，以便在发生纠纷时能够迅速、有效地解决。
   • 签订程序：签订物业管理合同前，应充分征求业主的意见，确保合同内容符合大多数业主的意愿。合同签订后，应报相关部门备案，以便监督和管理。

3. 物业管理合同是否需要每年续签：

   • 合同期限：物业管理合同的期限并非固定为一年，而是由双方协商确定。合同期限可以是几个月、一年、几年甚至更长。因此，并非每年都需要续签。
   • 续签条件：在合同期限届满前，如果双方均无异议，且合同履行情况良好，可以协商续签合同。续签合同的条件、内容等应与原合同保持一致或根据实际情况进行适当调整。
   • 不续签情况：如果合同期限届满前，一方或双方不同意续签，或者合同履行过程中出现严重违约行为，导致合同无法继续履行，则合同自然终止。此时，业主大会应重新选聘物业管理公司，并签订新的物业管理合同。

法律建议：

• 在选择物业管理公司时，业主大会应充分了解各候选公司的资质、信誉、服务能力等情况，确保选聘到优质的物业管理公司。
• 签订物业管理合同时，应仔细阅读合同条款，确保合同内容合法、合理、明确，避免出现模糊不清或容易产生歧义的条款。
• 在合同履行过程中，双方应严格按照合同约定履行各自的义务，及时沟通、协商解决出现的问题，确保物业管理服务的顺利进行。

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