针对您提出的“对没实际入住的业主物业费怎么收取”的问题，以下是我为您提供的详细解答：
一、一般原则
物业费的收取通常与业主是否实际入住无直接关系，而是基于物业服务合同的约定以及地方性法规、政策的影响。一般来说，一旦房屋交付给业主，无论业主是否入住，都需要按照物业服务合同的约定支付相应的物业费。这是因为物业公司已经开始为整个小区提供公共服务，如安保、绿化养护、公共区域的清洁和设施维护等，这些服务是面向全体业主的，不会因个别业主未入住而停止。
二、具体收费情况
合同约定：
- 业主与物业公司签订的《物业服务合同》是确定物业费收取方式的首要依据。如果合同中明确约定了未入住情况下物业费的收取标准或方式，那么双方应严格按照合同履行。例如，合同中可能约定业主未入住的第一年可按物业费标准的80%缴纳。
地方法规：
- 在没有合同约定或合同约定不明确的情况下，应参照当地法律法规的规定。不同地区可能有不同的物业管理条例或相关规定，对未入住房屋的物业费收取做出具体要求。例如，某些地方规定，业主办理入住手续后未入住、未使用的物业，在向物业服务企业书面告知并经登记确认后，物业服务费可按规定标准的一定比例（如70%）交纳。
特殊情况：
- 如果房屋因质量问题导致无法入住，且经与开发商协商同意暂不入住的，问题解决之前的物业费通常应由开发商承担。业主需保留好相关证据以备不时之需。
- 若由于开发商的原因未能按时交房，延迟交房期间产生的物业费不应由业主承担，而应由开发商负责。
三、建议与注意事项
仔细阅读合同：
- 业主在购房前应仔细阅读物业服务合同，了解其中关于物业费的条款，特别是关于未入住情况下的物业费收取规定。
了解当地法规：
- 业主应了解所在地的相关物业管理条例或规定，以便在遇到问题时能够依据法规来维护自己的权益。
积极沟通协商：
- 如果业主对物业费的收取有疑问或不满，应与物业公司进行积极沟通，了解收费依据和政策。通过友好协商，有时能够争取到更合理的收费方案。
寻求法律帮助：
- 在遇到争议无法解决时，业主可以向当地的房地产管理部门、消费者协会等相关机构投诉，或者通过诉讼等法律途径来维护自己的合法权益。
综上所述，未入住房屋的物业费收取问题涉及多个方面，包括合同约定、地方法规以及特殊情况的处理。业主应充分了解相关规定，并在遇到问题时积极与物业公司沟通协商，必要时寻求法律帮助以维护自身权益。