结论前置：针对您希望与欠款人通过协议以房产证作为债务保障的情况，建议通过签订《抵押借款合同》并办理房产抵押登记的方式，来确保您的债权安全。以下是具体操作步骤和注意事项：

1. 签订《抵押借款合同》：

   • 合同内容：合同中应明确借款金额（十万）、借款期限、利息（如有）、还款方式、抵押物信息（房产证号、房产地址、面积等）、抵押担保范围（包括本金、利息、违约金等）、抵押权的实现方式（如拍卖、变卖抵押物等）以及双方的权利义务等。
   • 法律效力：合同需双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，方为有效。建议合同由专业律师起草或审核，以确保合同条款的合法性和有效性。

2. 办理房产抵押登记：

   • 登记流程：根据《中华人民共和国民法典》及相关规定，以房产作为抵押的，应当办理抵押登记。您与欠款人需携带房产证、身份证、借款合同等材料，共同前往房产所在地的房地产登记机构办理抵押登记手续。
   • 登记效力：抵押登记完成后，您即取得该房产的抵押权，有权在欠款人不履行还款义务时，依法就该抵押房产优先受偿。

3. 注意事项：

   • 房产产权清晰：确保抵押的房产产权清晰，无其他权利限制（如查封、已设立其他抵押权等），否则可能影响抵押权的设立和实现。
   • 抵押物价值评估：建议对抵押房产进行价值评估，以确保其价值足以覆盖借款本金及可能产生的利息、违约金等费用。
   • 合同履行监督：在合同履行过程中，建议您定期监督欠款人的还款情况，如发现欠款人存在违约行为，应及时采取措施维护自身权益。
   • 法律风险防范：如欠款人拒不履行还款义务，您需通过法律途径（如诉讼、仲裁等）实现抵押权，此过程中可能涉及诉讼费、律师费等额外成本，建议您提前做好法律风险防范和应对准备。

特别提醒：在处理此类债务纠纷时，务必保持冷静和理性，避免采取过激行为或非法手段。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。