在物业小区招标过程中，如果投标人少于三人，通常无法直接进行协议投标，因为这可能违反了招标投标的相关法律法规，特别是关于公开、公平、公正竞争的原则。以下是对此情况的具体分析和建议：

1. 法律法规约束：

   • 根据《中华人民共和国招标投标法》及相关规定，招标通常要求有一定数量的投标人参与，以确保竞争的充分性和公平性。
   • 如果投标人少于法定人数（一般为三人或三家以上），则可能无法形成有效的竞争，从而违反招标投标法的基本原则。

2. 处理建议：

   • 重新招标：建议招标人重新发布招标公告，延长报名时间，以吸引更多的投标人参与。
   • 调整招标条件：如果初次招标条件过于苛刻或不合理，导致投标人数量不足，招标人可以考虑调整招标条件，以吸引更多符合要求的投标人。
   • 寻求政府或行业协会帮助：在某些情况下，招标人可以寻求政府相关部门或行业协会的帮助，以扩大招标信息的传播范围，吸引更多投标人。

3. 协议投标的适用情况：

   • 协议投标通常适用于特定情况下的特殊项目，如涉及国家安全、国家秘密或抢险救灾等紧急情况，且需经相关部门批准。
   • 在普通物业小区招标中，协议投标并不是一种常规做法，也不符合招标投标法的基本原则。

综上所述，如果物业小区投标人少于三人，建议招标人遵循法律法规的要求，重新组织招标活动，以确保招标的公开、公平和公正。如有任何疑问或需要进一步的法律支持，请直接向我咨询。