投资村组集体用地做出租房，其合法性需根据具体情况综合判断，不能一概而论。以下是从不同角度对这一问题的详细分析：
合法性的关键要素
土地用途合规
- 村组集体用地的使用必须符合土地利用总体规划和城乡规划确定的用途。若该地块规划为非农用途（如工业、商业等），需确保已依法转为国有建设用地或获得相应批准；若为农业用途或符合乡村规划的其他特定用途，则在符合规定的前提下可考虑租赁用于出租房建设，但需注意不得擅自改变土地用途。
- 举例：若村组集体用地规划为商业用地，且已依法转为国有建设用地，那么在该地块上建设出租房是合法的；反之，若规划为农业用地，则未经批准擅自改变用途用于出租房建设是违法的。
履行法定程序
- 农村集体经济组织出租集体用地时，应依法经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，保障村民的知情权、参与权和决策权。
- 涉及农用地转为建设用地的，必须办理农用地转用审批手续；出租行为还需向相关土地管理部门办理备案等手续。
- 举例：若村组集体负责人未经村民会议或村民代表会议同意，私自出租集体用地用于出租房建设，因程序瑕疵而不具有合法性。
租赁合同规范
- 出租方与承租方应签订书面租赁合同，明确租赁土地的位置、面积、用途、租赁期限、租金及支付方式、双方的权利义务、违约责任等内容。
- 合同条款不得违反国家法律法规和政策的强制性规定。
- 举例：若租赁合同中约定的土地用途与规划用途不符，或合同条款违反法律法规的强制性规定，则该合同可能被认定为无效。
符合当地规划和政策
- 租赁行为需符合当地的土地利用规划和相关政策要求。不同地区对于集体用地的管理和使用可能有不同规定。
- 举例：某些地区可能对集体用地用于出租房建设有特别的限制或要求，如需满足一定的建筑标准、消防安全要求等。
不合法的情况
- 未经合法审批：未办理农用地转用审批等必要手续，擅自将农用地出租用于非农业建设，如直接在农用耕地上出租建设出租房，属于违法行为。
- 改变约定用途：承租方未经出租方和相关部门同意，擅自改变合同约定的土地用途，如将农业观光项目土地改建成出租房，同样违法。
- 程序违法：未经过村民会议或村民代表会议等民主程序同意，村组集体负责人私自出租集体用地，因程序瑕疵而不具有合法性。
- 资格不符：出租方非合法土地使用权人或承租方不符合相关法律法规和政策要求，也会导致租赁行为不合法。
法律建议
- 在投资村组集体用地做出租房前，务必了解清楚当地的土地利用规划、相关政策以及租赁程序要求。
- 确保租赁行为符合土地用途规划，并依法办理相关审批和备案手续。
- 签订规范的租赁合同，明确双方的权利义务和违约责任。
- 如有疑问或遇到法律问题，可直接向我咨询，我将根据您的具体情况提供专业的法律意见。
综上所述，投资村组集体用地做出租房的合法性需根据具体情况综合判断。在租赁前，请务必进行充分的调查和了解，以确保租赁行为合法、有效并符合相关规定。