抵押协议中的房产抵押需登记公示才能成立并生效。这一规定主要基于《中华人民共和国民法典》的相关条款，以下从多个角度进行详细分析：

1. 法律要求：

   • 根据《民法典》的规定，对于建筑物、其他土地附着物、建设用地使用权、海域使用权以及正在建造的建筑物等不动产的抵押，必须办理抵押登记。这一登记程序是抵押权设立的法定要件，只有完成了登记，抵押权才能在法律上正式成立。

2. 抵押权成立与生效：

   • 抵押权的成立与生效紧密依赖于抵押登记的完成。未办理抵押登记的，抵押权将未设立，债权人在债务人无法履行债务时，将无法就该房产主张优先受偿。这可能导致债权人的权益受到损害，因此，及时办理抵押登记是保障债权人权益的关键步骤。

3. 抵押合同的效力：

   • 值得注意的是，抵押合同的效力并不受抵押登记是否完成的影响。抵押合同一般自依法成立时即生效，它约束着合同双方的权利和义务。如果一方因未履行办理抵押登记的义务而导致对方权益受损，受损方可以依据有效的抵押合同来追究违约方的违约责任。

4. 实际操作建议：

   • 在进行房产抵押时，务必确保及时到不动产登记机构办理抵押登记手续。这是确保抵押权有效设立、保障债权人权益的必要步骤。同时，也要重视抵押合同的签订和履行，确保合同内容明确、合法，并在发生纠纷时有法可依、有据可查。

举例说明： 假设甲向乙借款，并以其名下的房产作为抵押。双方签订了抵押合同，但未办理抵押登记。后来，甲无法按时还款，乙希望就该房产主张优先受偿。然而，由于未办理抵押登记，乙的抵押权未设立，其优先受偿的请求可能无法得到法律支持。因此，及时办理抵押登记对于保障债权人的权益至关重要。

综上所述，抵押协议中的房产抵押必须登记公示才能成立并生效。这是法律规定的明确要求，也是保障债权人权益的重要措施。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。