当物业解决不了问题时，您可以根据具体情况，依次采取以下措施来维护自己的权益：

1. 向物业管理公司总部投诉

   • 适用情况：当小区物业未能妥善解决问题，或您认为小区物业的处理方式存在不当之处时，可向物业管理公司总部投诉，寻求更高层级的干预。
   • 操作方式：查找物业总公司的联系方式，详细说明问题，包括问题发生的时间、地点、影响范围以及您期望的解决方式，并请求总公司督促小区物业进行整改。

2. 向业主委员会反映

   • 适用情况：业主委员会作为业主利益的代表，有权监督物业公司的工作，并协调解决业主与物业之间的纠纷。
   • 操作方式：向业主委员会详细说明问题，包括问题的具体情况、对您生活的影响等，推动业主委员会要求物业限期整改。若小区未成立业主委员会，您可联合其他业主共同推动成立，以便更好地维护自身权益。

3. 向当地房地产行政主管部门（如住房和城乡建设局或房管局）投诉

   • 适用情况：涉及物业服务企业资质、服务标准监管及收费监督等问题，如垃圾清理不及时、安保不到位、违规收费或物业不作为等。
   • 操作方式：向相关部门提交书面投诉材料或通过电话反映问题，详细说明物业存在的问题、发生时间、影响范围等，并提供相关证据（如照片、视频、聊天记录等）。相关部门将调查核实并依法处理，对物业的违规行为进行处罚和纠正。

4. 向消费者协会投诉

   • 适用情况：若您认为物业服务质量差，存在欺诈、误导行为，如虚假宣传、未履行约定服务等，可向消费者协会投诉。
   • 操作方式：通过12315热线、官网或微信公众号等渠道向消协投诉，详细说明问题情况，并提供相关证据。消协将介入调查并调解，维护您的消费者权益。

5. 申请人民调解委员会调解

   • 适用情况：若您与物业之间的矛盾纠纷较为复杂，涉及情感、人际关系等，可申请人民调解委员会进行调解。
   • 操作方式：向所在社区的人民调解委员会申请调解，由专业调解员组织双方进行沟通协商，促成和解协议。调解协议具有法律约束力，双方应遵守。

6. 通过法律途径解决

   • 适用情况：当上述途径均无法解决问题，且物业的不作为或违规行为导致您遭受损失时，您可通过法律途径维护自己的权益。
   • 操作方式一：提起诉讼：撰写起诉状，收集相关证据（如物业服务合同、缴费凭证、问题照片或视频等），向有管辖权的人民法院提起诉讼。法院将根据事实和法律进行审理，并作出判决。若判决物业承担赔偿责任，物业需履行赔偿义务。
   • 操作方式二：申请仲裁：若物业服务合同中约定了仲裁条款，且纠纷无法协商解决，您可准备相关证据和仲裁申请书，按照仲裁机构的要求进行立案和审理。仲裁裁决具有法律效力，双方需遵守。

在处理过程中，您还需注意以下几点：

• 保留证据：妥善保留与物业问题相关的所有证据，如物业服务合同、缴费凭证、照片、视频、聊天记录等。这些证据将有助于支持您的诉求，并在必要时作为法律诉讼的依据。
• 保持冷静和理性：在处理物业问题时，保持冷静和理性至关重要。避免采取过激行为，以免对自身造成不必要的麻烦和损失。通过合理合法的途径反映问题、寻求解决方案，是维护自身权益的有效途径。
• 团结其他业主：若物业问题涉及多个业主，您可联合其他业主共同行动，共同抵制不合理的物业费用或敦促物业改善服务。团结的力量往往能更有效地推动问题的解决。

法律依据：

• 根据《物业管理条例》和《中华人民共和国民法典》的相关规定，业主有权通过上述途径维护自己的合法权益。若物业不作为严重侵害业主权益，业主可依法向法院提起诉讼，要求物业承担相应的法律责任。

面对物业解决不了的问题，您应积极采取措施，通过多种途径寻求帮助，并保留好相关证据。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。