结论：出借人瞒着名义借款人跟实际借款人签订买卖名义借款人房产的合同，其效力需分情况讨论，一般可能因无权处分或恶意串通而无效，但若名义借款人追认或实际借款人取得产权，合同可能有效。

分析如下：

1. 无权处分与合同效力：

   • 若名义借款人并非房产的真实所有权人，或者出借人未经名义借款人同意擅自处分其房产，这通常构成无权处分。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，无权处分他人财产的合同，在未经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权之前，该合同的效力是待定的。若权利人（名义借款人）拒绝追认，且无处分权人（出借人）未取得处分权，则合同无效。
   • 例子：假设A是名义借款人，房产实际归B所有（但登记在A名下），出借人C瞒着A与实际借款人D签订买卖A名下房产的合同。若B拒绝追认，且C未取得房产的处分权，则该合同无效。

2. 恶意串通与合同效力：

   • 如果出借人与实际借款人恶意串通，损害名义借款人的利益，根据《中华人民共和国民法典》的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同是无效的。
   • 例子：出借人C明知房产实际归A所有，但为了谋取不正当利益，与实际借款人D恶意串通，签订买卖A名下房产的合同，并试图通过虚假诉讼等方式将房产过户给D。这种情况下，合同因恶意串通而无效。

3. 名义借款人的追认与合同效力：

   • 若名义借款人事后追认了出借人与实际借款人签订的房产买卖合同，或者出借人在签订合同后取得了房产的处分权（如名义借款人将房产过户给出借人），则合同可能因追认或处分权的取得而变为有效。
   • 例子：A作为名义借款人，事后同意出借人C将其名下的房产卖给实际借款人D，并签署了相关文件或进行了房产过户手续。这种情况下，合同因A的追认而有效。

4. 实际借款人取得产权与合同效力：

   • 在某些特殊情况下，即使名义借款人未追认，但如果实际借款人通过其他合法方式（如善意取得）取得了房产的产权，那么基于保护交易安全和善意第三人的原则，合同也可能被认定为有效。但这种情况较为复杂，需要具体分析。
   • 例子：实际借款人D在不知情的情况下，以合理价格从出借人C处购买了名义上属于A的房产，并完成了过户手续。若D符合善意取得的条件（如不知情、支付合理对价、已办理过户登记等），则D可能取得房产的产权，此时合同可能因D的善意取得而有效。但这种情况需要具体证据支持，且法律适用上存在一定争议。

建议：

• 对于名义借款人而言，若发现自己的房产被未经授权地出售，应立即采取法律措施保护自己的权益，如向法院提起诉讼要求确认合同无效或撤销过户登记等。
• 对于出借人和实际借款人而言，应谨慎处理涉及他人房产的买卖事宜，确保所有交易均得到合法授权和认可，以避免法律纠纷和损失。

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