租户欠物业费，房东起诉是否有用，这主要取决于租赁合同中的约定以及相关法律法规的规定。以下从不同情况为您详细分析：

1. 租赁合同中明确约定由租客缴纳物业费

   • 法律分析：若租赁合同中明确约定了租赁期间的物业费由租客承担，那么租客就有义务按照合同约定支付物业费。如果租客未履行此义务，就构成了违约行为。此时，房东在向物业服务企业承担缴费责任后（因为从物业的角度，房东通常是缴费主体），有权依据租赁合同的约定向租客进行追偿。
   • 起诉效果：若租客拒绝支付，房东可以准备租赁合同、物业费缴纳凭证、催缴记录等相关证据，向有管辖权的人民法院提起诉讼，要求租客支付所欠物业费及可能产生的违约金等损失。在这种情况下，起诉通常是有用的，房东有可能通过法律途径追回欠费。

2. 租赁合同中未约定或约定由房东缴纳物业费

   • 未约定物业费承担方：

     • 法律分析：根据相关法律规定，业主（房东）对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利并承担义务，这其中包括缴纳物业费的义务。因此，在租赁合同未约定物业费承担方的情况下，物业费的缴纳义务通常由房东承担。
     • 起诉效果：此时，房东无权直接起诉租客要求支付物业费，因为租客并非合同约定的缴费义务人。

   • 约定由房东缴纳物业费但租客实际享受服务：

     • 法律分析：尽管租赁合同中约定由房东承担物业费，但如果物业服务企业已按合同约定及相关规定提供服务，且租客作为物业的实际使用人享受了这些服务却未支付任何费用，房东在先行承担了物业费之后，虽然缺乏直接的合同依据要求租客支付，但可以基于公平原则和不当得利原理，向租客主张补偿其已支付的物业费。
     • 起诉效果：在这种情况下，房东起诉租客时需提供更多证据证明租客实际享受了服务且不付费的行为给房东造成了损失。如果证据充分，起诉也有可能成功，房东有可能获得一定的补偿。但需要注意的是，这种补偿并非基于合同违约，而是基于公平原则和不当得利原理。

建议：

• 在签订租赁合同时，双方应明确物业费的承担方，以避免后续纠纷。如果合同中已有明确约定，双方应严格按照合同履行义务。
• 如果遇到租户欠物业费的情况，房东应首先尝试与租户进行沟通协商，了解欠费原因并寻求解决方案。
• 如果沟通协商无果，房东可以考虑通过法律途径解决纠纷。但在起诉前，请确保收集充分的证据以支持自己的主张。

后续行动：如果您作为房东遇到了租户欠物业费的问题，并且不确定如何处理，可以直接向我咨询。我会根据您的具体情况，为您提供更具体的法律意见和解决方案。