结论前置：在房产登记在他人名下却想出售的情况下，直接起草并签署买卖合同存在重大法律风险，此类合同可能因缺乏真实物权基础而被认定为无效或无法履行。若要实现出售目的，需先通过合法途径确认或变更房产所有权，再行起草买卖合同。以下分情况详细说明：
情况一：房产实际归你所有，但登记在他人名下（如借名买房）
法律风险：
- 借名买房行为本身可能因违反法律、行政法规的强制性规定（如限购政策）或违背公序良俗而无效。
- 即便借名买房行为有效，若名义产权人（即登记在房产证上的人）拒绝配合办理过户手续，实际产权人（即你）将难以直接出售房产。
- 若名义产权人擅自出售房产给第三方，且第三方构成善意取得，你将可能丧失房产所有权。
应对策略：
- 先确权：通过诉讼或协商方式，确认房产实际归你所有，并要求名义产权人配合办理过户手续。确权依据可能包括借名买房协议、付款凭证、实际居住使用证明等。
- 再出售：在确权完成后，以实际产权人身份起草并签署买卖合同，将房产出售给第三方。
合同起草要点（确权后）：
- 明确买卖双方身份信息、房产具体信息（如地址、面积、产权证号等）。
- 约定交易价格、付款方式、付款时间等关键条款。
- 明确过户时间、过户费用承担方式。
- 设定违约责任条款，以约束双方行为。
情况二：房产实际归他人所有，你仅享有某种权益（如租赁权、使用权）
法律风险：
- 若你仅享有房产的租赁权或使用权，而无所有权，则无权直接出售房产。
- 擅自出售他人房产可能构成侵权或违约行为，需承担相应法律责任。
应对策略：
- 放弃出售：若你无房产所有权，应放弃出售想法，避免法律风险。
- 协商转让权益：若你享有的是某种可转让的权益（如长期租赁权），可与房产所有权人协商，看是否可转让该权益给第三方。但需注意，此类转让可能需经房产所有权人同意，并可能涉及额外费用或条件。
合同起草要点（若协商转让权益）：
- 明确转让方（你）、受让方（第三方）及房产所有权人身份信息。
- 明确转让的权益内容、期限、费用等关键条款。
- 设定违约责任条款及争议解决方式。
通用建议
- 咨询专业律师：在处理此类复杂法律问题时，建议咨询专业律师，以确保你的权益得到充分保护。
- 保留证据：无论采取哪种策略，都应保留好相关证据（如借名买房协议、付款凭证、协商记录等），以备不时之需。
- 谨慎行事：在房产交易中，务必谨慎行事，避免因一时疏忽而陷入法律纠纷。
如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。