核心结论：三女协商出售父母已故留下的无房产证农村房子，买卖协议需包含关键条款并注意特殊事项，以下为你详细介绍协议内容及注意事项。

协议内容

1. 协议双方信息
   • 明确出售方（三女各自的姓名、身份证号、联系方式、住址）和购买方（姓名、身份证号、联系方式、住址）的基本信息。
2. 房屋基本情况
   • 详细描述房屋的位置，精确到具体的农村地址，如某省某市某县某乡某村某组某号。
   • 说明房屋的结构，例如是砖混结构、土木结构等，以及房屋的面积，虽然无房产证，但可参考实际测量数据或村里相关记录。
   • 提及房屋的附属设施，如院子、猪圈、厕所等。
3. 房屋权属声明
   • 三女需声明该房屋是父母遗留的财产，父母已故，且三女作为法定继承人，对该房屋有合法的处分权。由于无房产证，可说明村里对该房屋权属的认可情况，或者提供相关的证明材料，如村委会出具的证明。
4. 交易价格及支付方式
   • 明确房屋的交易价格，可参考当地类似房屋的市场价格进行协商确定。
   • 约定支付方式，如一次性支付或分期支付。若分期支付，需详细说明每期的支付时间、支付金额以及违约责任。例如，购买方应在协议签订后[X]日内支付首付款[X]元，剩余款项在房屋交付后[X]日内支付完毕。若购买方未按时支付，每逾期一日，应按照未支付金额的[X%]向出售方支付违约金。
5. 房屋交付
   • 约定房屋交付的时间和条件。例如，出售方应在收到全部购房款后的[X]日内，将房屋及附属设施交付给购买方，并保证房屋及附属设施的完好。
   • 明确交付时双方应办理的手续，如交接钥匙、签订交接清单等。
6. 税费承担
   • 说明在房屋交易过程中产生的税费由哪一方承担。由于农村房屋交易可能涉及的税费较少，但仍需明确约定，避免后续产生纠纷。例如，双方约定本次交易产生的所有税费由购买方承担。
7. 违约责任
   • 分别约定出售方和购买方的违约责任。若出售方违约，如未能按时交付房屋或房屋存在权属纠纷等，应向购买方支付违约金，并赔偿购买方因此遭受的损失。若购买方违约，如未能按时支付购房款，出售方有权解除协议，并要求购买方支付违约金。违约金的金额可根据交易价格的一定比例确定，如交易价格的[20%]。
8. 争议解决方式
   • 约定双方在履行协议过程中发生争议的解决方式，如协商、调解、仲裁或诉讼。例如，双方应首先友好协商解决；协商不成的，任何一方均有权向房屋所在地的人民法院提起诉讼。
9. 协议生效条款
   • 明确协议的生效条件和时间，如协议自双方签字（或盖章）之日起生效。

示例协议模板

农村房屋买卖协议

出售方（以下简称甲方）： 姓名 1：[甲方姓名 1]，身份证号：[甲方身份证号 1]，联系方式：[甲方电话 1]，住址：[甲方住址 1] 姓名 2：[甲方姓名 2]，身份证号：[甲方身份证号 2]，联系方式：[甲方电话 2]，住址：[甲方住址 2] 姓名 3：[甲方姓名 3]，身份证号：[甲方身份证号 3]，联系方式：[甲方电话 3]，住址：[甲方住址 3]

购买方（以下简称乙方）： 姓名：[乙方姓名]，身份证号：[乙方身份证号]，联系方式：[乙方电话]，住址：[乙方住址]

鉴于甲方三人为父母遗留的位于[房屋具体地址]的农村房屋的法定继承人，现经三方协商一致，同意将该房屋出售给乙方，经友好协商，达成以下协议：

一、房屋基本情况

1. 房屋位置：[房屋具体地址]
2. 房屋结构：[房屋结构类型]
3. 房屋面积：约[X]平方米（以实际测量或村里记录为准）
4. 附属设施：[列举附属设施，如院子、猪圈等]

二、房屋权属声明

甲方声明该房屋为父母遗留财产，父母已故，甲方三人作为法定继承人，对该房屋拥有合法的处分权。虽无房产证，但已取得[村委会名称]出具的权属证明（见附件）。

三、交易价格及支付方式

1. 交易价格：人民币[X]元（大写：[大写金额]）
2. 支付方式：乙方应在本协议签订后[X]日内，向甲方支付首付款人民币[X]元（大写：[大写金额]）；剩余款项人民币[X]元（大写：[大写金额]）在房屋交付后[X]日内支付完毕。

四、房屋交付

1. 交付时间：甲方应在收到乙方全部购房款后的[X]日内，将房屋及附属设施交付给乙方。
2. 交付条件：甲方保证房屋及附属设施完好，并办理交接手续，双方签订交接清单。

五、税费承担

本次交易产生的所有税费由乙方承担。

六、违约责任

1. 若甲方违约，未能按时交付房屋或房屋存在权属纠纷等，应向乙方支付违约金人民币[X]元（大写：[大写金额]），并赔偿乙方因此遭受的损失。
2. 若乙方违约，未能按时支付购房款，甲方有权解除本协议，乙方应向甲方支付违约金人民币[X]元（大写：[大写金额]）。

七、争议解决方式

双方在履行本协议过程中发生争议，应首先友好协商解决；协商不成的，任何一方均有权向房屋所在地的人民法院提起诉讼。

八、协议生效条款

本协议自双方签字（或盖章）之日起生效。本协议一式[X]份，甲方三人各执一份，乙方执一份，具有同等法律效力。

甲方（签字）：[甲方姓名 1]、[甲方姓名 2]、[甲方姓名 3] 日期：[签订日期]

乙方（签字）：[乙方姓名] 日期：[签订日期]

注意事项

1. 无房产证的风险：由于该房屋无房产证，在交易过程中可能存在一定的法律风险，如无法办理过户手续等。建议在协议中明确约定相关风险及责任承担方式。
2. 村委会证明：尽量取得村委会出具的房屋权属证明，以增强协议的合法性和有效性。
3. 公证：为了进一步保障双方的权益，可以考虑对买卖协议进行公证。

如果你在协议签订过程中还有其他疑问，或者需要进一步的法律帮助，可以直接向我咨询。