若被执行人的房产虽登记在开发商名下，但实际属于被执行人所有（如存在挂名、代持等情形），或被执行人对该房产享有足以排除执行的权益时，可通过以下步骤执行该房产：
确认房产实际权属
- 调查取证：首先需通过调查取证，确认房产虽登记在开发商名下，但实际权属归被执行人所有。这可能涉及查阅购房合同、付款凭证、实际使用情况等证据，以证明被执行人对该房产享有实际权益。
- 提起确权诉讼：若证据充分，可向法院提起确权诉讼，请求确认房产的实际权属归被执行人所有。一旦法院作出确权判决，即可依据该判决对房产进行执行。
申请法院执行
- 提交执行申请：在确认房产实际权属后，向执行法院提交执行申请，附上确权判决或其他证明房产实际权属的证据。
- 执行措施：执行法院在受理申请后，会依法对房产进行查封、评估、拍卖等执行措施，以实现债权人的债权。
处理可能存在的异议
- 开发商异议：若开发商对执行提出异议，主张房产归其所有，需通过法律程序解决争议。这可能涉及异议之诉，由法院对异议进行审理并作出判决。
- 其他利害关系人异议：若存在其他利害关系人（如其他购房人、抵押权人等）对执行提出异议，同样需通过法律程序解决争议。
若房产虽登记在开发商名下，但被执行人仅享有部分权益（如共有权）或特定权益（如租赁权、使用权等），则执行方式会有所不同：
执行共有权
- 分割共有财产：若被执行人与开发商共有该房产，可尝试通过协商或诉讼方式分割共有财产，以确定被执行人享有的份额。
- 执行共有份额：在确定被执行人享有的份额后，可对该份额进行执行，如拍卖、变卖等。
执行特定权益
- 评估权益价值：若被执行人仅享有房产的特定权益（如租赁权、使用权等），需先评估该权益的价值。
- 执行权益价值：根据评估结果，对权益价值进行执行，如通过拍卖、变卖等方式变现。
特殊情况下的执行策略：
- 若存在恶意转移财产嫌疑：若怀疑被执行人通过将房产登记在开发商名下以恶意转移财产、逃避执行，可向法院提供相关证据，请求法院认定该行为无效，并恢复对房产的执行。
- 若涉及复杂法律关系：若房产登记在开发商名下涉及复杂的法律关系（如信托、委托代持等），需深入分析法律关系，制定针对性的执行策略。
在处理此类执行案件时，建议密切关注法律动态和司法实践，确保执行行为的合法性和有效性。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。