物业费收取确实需要与业主或业主委员会签订物业合同，这不仅是法律的要求，也是保障双方权益、避免纠纷的重要手段。以下是对这一问题的详细分析：
一、法律依据与合同必要性
根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条，以及《物业管理条例》的相关规定，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，并由业主支付物业费的合同。这一合同明确了物业和业主之间的权利义务关系，是收取物业费的合法依据。
二、合同签订的主体与流程
前期物业合同：在业主大会尚未成立、业主委员会尚未选举产生之前，通常由开发商与物业公司签订前期物业合同。这一合同在业主大会成立后，可能由业主大会或业主委员会决定是否继续履行或重新签订。
后期物业合同：业主大会或业主委员会成立后，一般由业主委员会代表全体业主与物业公司签订正式的物业合同。合同签订流程包括协商条款、拟定合同文本、签署合同以及备案公示等步骤。
三、合同的作用与重要性
明确服务内容与标准：合同中详细规定了物业服务的范围和标准，如保洁、安保、绿化、维修等具体事项，确保业主了解并享受到应有的服务。
保障双方权益：通过合同条款，可以明确物业和业主各自的权利和义务，避免在服务过程中产生不必要的纠纷。例如，合同中可以约定物业费的缴纳方式、时间以及违约责任等。
提供维权依据：如果一方违反合同约定，另一方可以依据合同寻求法律救济，维护自己的合法权益。对于物业公司而言，合同是其收取物业费的合法依据；对于业主来说，合同能确保所支付的物业费能换来相应质量的物业服务。
四、特殊情况下的物业费收取
虽然在实际操作中，可能存在未签订书面合同但形成事实物业服务关系的情况，即物业公司实际为小区提供了物业服务，业主也享受了相应服务。然而，这种情况在确定服务范围、质量标准以及费用等方面容易引发争议。因此，为保障双方的合法权益，减少不必要的纠纷，一般应当在签订正式的物业合同后再开始收取物业费。
五、法律建议
签订正式合同：无论是前期物业合同还是后期物业合同，都应当签订正式的书面合同，并明确双方的权利义务关系。
仔细阅读合同条款：业主在签订合同时，应当仔细阅读合同条款，了解服务内容、标准、费用等关键事项，确保自己的权益得到保障。
及时维权：如果物业公司服务不达标或违反合同约定，业主可以依据合同要求其整改或承担违约责任；如果业主拒绝缴纳物业费，物业公司也可以依据合同条款进行催缴或提起诉讼。
作为龚卿律师，我建议您在涉及物业费收取和物业合同签订等问题时，务必谨慎对待，确保自己的权益得到充分保障。如果您有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。