购房未签订购房合同，先付的预付款（非定金）能否退还，需根据具体责任归属及双方协商情况来判断。以下是对此问题的详细分析：

一、因开发商原因导致合同未签订

若因开发商的问题（如未取得预售许可证、房屋存在权利瑕疵、擅自变更规划等）导致无法签订购房合同，购房者有权要求退还预付款，并可能根据实际情况要求开发商承担相应的赔偿责任。这是因为开发商作为房屋的出售方，有义务确保房屋具备合法的出售条件，并按照约定与购房者签订合同。若因开发商的原因导致合同无法签订，开发商应承担相应的违约责任。

实例：开发商在未取得预售许可证的情况下收取预付款，后因证件问题无法签订合同，购房者有权要求退还预付款，并可能要求开发商赔偿因此造成的损失。

二、因购房者原因导致合同未签订

若因购房者自身原因（如资金问题、改变购买意愿等）导致合同无法签订，预付款的退还则较为困难。但双方协商一致时，开发商可同意退还预付款，可能会扣除一定违约金或手续费。这是因为购房者作为预付款的支付方，在支付预付款时通常已表明购买意愿，若因自身原因反悔，应承担一定的责任。

实例：购房者支付预付款后，因个人原因不想购买，与开发商协商后，开发商同意扣除一定违约金后退还预付款。

三、因不可归责于双方的原因导致合同未签订

若因不可抗力或政策变化等不可归责于双方的事由导致购房合同未能订立，购房者有权要求退还预付款。这种情况下，双方均无明显过错，因此预付款应予退还。

实例：政府出台新的限购政策，导致购房者失去购房资格，此属不可归责于双方的事由，开发商应退还预付款。

四、实际操作建议

1. 沟通协商：在发生预付款退还争议时，购房者首先应尝试与开发商进行友好沟通，了解对方立场，寻求解决方案。通过沟通协商，往往能够达成双方都能接受的退还方案。
2. 查看约定：回顾支付预付款时双方是否有书面或口头约定，这些约定可能影响预付款的退还。若双方有明确的约定，应按照约定执行。
3. 保留证据：在购房过程中，购房者应保留好所有与购房相关的证据，如支付凭证、沟通记录等。这些证据在发生纠纷时将起到至关重要的作用。
4. 法律途径：若协商无果，购房者可考虑通过法律途径维护自己的合法权益。可以咨询专业律师（即向我咨询），了解具体的法律程序和维权策略。

法律依据：

• 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
• 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定：若因开发商原因导致合同无法签订，购房者有权要求退还预付款并可能获得赔偿；若因不可归责于双方的事由导致合同未能订立，开发商应退还预付款。

综上所述，购房未签订购房合同时，预付款的退还情况需根据具体责任归属及双方协商来判断。购房者在遇到此类问题时，应保持冷静，理性分析，并采取相应的措施来维护自己的权益。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。