结论：在租赁合同中约定甲方（出租方）不承担任何责任，这样的条款可能因违反法律强制性规定或公平原则而被认定无效或部分无效。不过，可以通过合理设计合同条款，明确双方责任边界，来尽量降低出租方的风险。以下是一些具体分析和建议：
一、合同条款的合法性
法律强制性规定：根据《民法典》等相关法律法规，租赁合同中有些责任是出租方无法通过合同约定完全免除的。例如，出租方有义务保证租赁物符合约定的用途，若因租赁物本身的问题导致承租方损失，出租方可能需要承担相应的赔偿责任。因此，试图在合同中完全免除出租方所有责任的条款，可能因违反法律强制性规定而无效。
公平原则：合同条款应当遵循公平原则，合理确定双方的权利和义务。如果合同中约定的责任分担明显偏向一方，导致双方权利义务失衡，这样的条款也可能被法院或仲裁机构认定为无效或部分无效。
二、合理设计合同条款
虽然无法完全免除出租方的所有责任，但可以通过合理设计合同条款来明确双方责任边界，降低出租方的风险。以下是一些建议：
明确租赁物状况：在合同中详细描述租赁物的状况，包括房屋结构、设施设备、使用状况等，并附上相关照片或视频作为证据。这样可以在租赁物出现问题时，明确责任归属。
约定维修责任：明确租赁物的维修责任由哪方承担。一般来说，日常维修责任可以约定由承租方承担，而大修或因租赁物本身问题导致的维修责任则由出租方承担。但具体责任划分应根据实际情况和双方协商确定。
限制承租方行为：在合同中约定承租方不得擅自改变租赁物结构、用途或进行违法活动等。若承租方违反约定导致损失或法律责任，应由承租方自行承担。
约定违约责任：明确双方违约时的责任承担方式，包括违约金、赔偿损失等。这样可以在一方违约时，另一方有明确的救济途径。
保险条款：考虑为租赁物购买相关保险，如财产保险、责任保险等。这样可以在租赁物发生意外损失或第三方索赔时，通过保险来分担风险。
三、实际操作建议
咨询专业律师：在起草或签订租赁合同前，建议咨询专业律师，确保合同条款合法、有效且符合双方利益。
详细审查合同：在签订合同前，务必详细审查合同条款，确保理解并同意所有内容。如有疑问或不明确之处，应及时向对方提出并协商解决。
保留证据：在租赁期间，注意保留与租赁物状况、维修记录、租金支付等相关的证据。这些证据在发生纠纷时可能起到关键作用。
总结：虽然无法在租赁合同中完全免除出租方的所有责任，但通过合理设计合同条款、明确双方责任边界以及采取其他风险防范措施，可以尽量降低出租方的风险。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。