面对物业和地产相互推责的情况，您可采取以下措施来维护自身权益：

1. 明确责任主体与合同依据

   • 审查合同条款：首先，仔细查阅您与物业公司签订的《物业服务合同》以及购房时与地产开发商签订的《商品房买卖合同》或相关补充协议。这些合同中通常会明确双方的责任范围、服务标准及违约责任等关键条款。
   • 确定责任归属：根据合同内容，判断问题（如房屋质量问题、公共设施维护等）应由哪一方负责。例如，若问题属于房屋本身的质量缺陷，且在保修期内，则应由地产开发商承担责任；若问题属于物业服务范畴，如小区环境卫生、安全保卫等，则应由物业公司负责。

2. 收集证据并书面沟通

   • 收集证据：在采取任何行动之前，确保您有充分的证据来支持您的主张。这可能包括照片、视频、维修记录、沟通记录等，能够直观展示问题的存在及影响。
   • 书面沟通：向物业和地产分别发送书面函件，详细描述问题、指出责任归属（根据合同条款），并要求对方在合理期限内给予答复并解决问题。书面沟通有助于保留证据，且更具正式性和严肃性。

3. 寻求第三方调解或仲裁

   • 调解：如果物业和地产均拒绝承担责任或双方争议较大，您可以考虑向当地的房地产管理部门、消费者协会或社区调解委员会等第三方机构申请调解。这些机构通常具有中立性，能够协助双方达成和解。
   • 仲裁：若调解无果，且合同中约定了仲裁条款，您可以根据合同约定向仲裁机构申请仲裁。仲裁结果具有法律约束力，且仲裁程序相对简便、高效。

4. 法律途径解决

   • 起诉：若上述方法均未能解决问题，您有权向人民法院提起诉讼，要求责任方承担相应的法律责任。在起诉前，建议您咨询专业律师，评估案件胜诉的可能性及可能获得的赔偿金额，并准备好充分的证据材料。
   • 注意诉讼时效：根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。因此，在发现权益受损后，应及时采取行动，以免错过诉讼时效。

行动建议：

• 在处理此类纠纷时，保持冷静和理性，避免情绪化行为。
• 严格按照法律程序和合同约定行事，确保自身权益得到充分保护。
• 如遇复杂情况或不确定如何操作时，及时向我咨询，我将根据您的具体情况提供专业的法律建议。