结论前置：小区地下车位租赁20年的合法性需结合租赁合同性质、法律规定及地方政策综合判断，具体分析如下：

1. 法律对租赁期限的直接规定

根据《民法典》第七百零五条，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。因此：

• 若合同明确约定租赁20年：符合法律规定，合同有效；
• 若合同约定超过20年（如30年）：前20年有效，后10年无效；
• 若合同未明确期限或约定永久使用：可能被认定为无效或可撤销合同。

例外情形：若租赁期满后双方继续履行合同，且未提出异议，可视为不定期租赁，但需注意法律风险。

2. 地下车位权属对租赁合同的影响

地下车位的权属直接影响租赁合同的效力：

• 产权车位：开发商或业主拥有产权的，可依法出租，但需遵守20年上限；
• 人防车位：根据《人民防空法》，人防工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。若开发商投资建设人防车位，可出租但不得出售，租赁期限仍受20年限制；
• 无产权车位：若车位未取得规划许可或产权证明，租赁合同可能因标的违法而无效。

3. 地方性法规的补充规定

部分城市对地下车位租赁有特殊规定，例如：

• 限购政策：某些城市要求车位租赁需备案，否则可能影响合同效力；
• 租金限制：部分地区对车位租金涨幅或支付方式有规定，需在合同中明确；
• 优先购买权：业主对产权车位享有优先购买权，租赁合同中需注明相关条款。

建议：签订租赁合同前，需核实当地政策，避免因地方性规定导致合同无效。

4. 合同条款的合法性审查

即使租赁期限合法，合同条款仍需符合以下要求：

• 明确标的：注明车位位置、编号及是否为产权/人防车位；
• 租金及支付方式：约定租金标准、支付周期及逾期责任；
• 维修责任：区分车位本身维修与公共区域维修的义务；
• 违约责任：明确双方违约情形及赔偿方式。

风险提示：若合同条款模糊或显失公平，可能被法院认定无效或部分无效。

总结

小区地下车位租赁20年在法律上可行，但需满足以下条件：

1. 租赁期限不超过20年；
2. 车位权属合法（产权或人防车位）；
3. 合同条款符合法律规定及地方政策；
4. 双方意思表示真实，无欺诈、胁迫等情形。

建议：签订合同前，可要求开发商或业主出示车位产权证明或人防工程使用证明，并咨询专业律师对合同进行审查。如有具体问题，可直接向我提问。