厂房未进行生产经营时，物业费的计算需结合合同约定、地方规定及实际服务情况综合判断。以下从不同角度展开分析：

1. 合同约定优先

• 若厂房租赁合同或物业服务合同中明确约定了物业费计算方式（如按面积固定收费、按服务内容收费等），无论是否生产经营，均需按合同履行。
• 例外情形：若合同中约定“物业费与生产经营状态挂钩”（如空置期减免），则可按约定调整费用。但此类条款需明确写入合同，否则难以主张。

2. 地方性法规或政策的影响

• 部分地区出台了物业费减免政策，例如：
  • 空置房减免：如《江苏省物业服务收费管理办法》规定，空置超过6个月的物业，可协商减免部分费用；
  • 工业园区优惠：部分地方政府对停产企业给予临时物业费补贴或减免。
• 建议：查询当地物价部门、住建部门发布的规范性文件，或向园区管理方确认是否有特殊政策。

3. 物业服务内容与费用匹配性

• 若厂房未生产经营，但物业公司仍提供基础服务（如安保、公共区域清洁、设备维护），则物业费通常需全额支付。
• 若服务减少：例如物业公司因空置减少巡逻频次、清洁次数，可主张按实际服务量调整费用，但需与物业公司协商并留存证据（如照片、沟通记录）。

4. 法律风险与应对

• 拖欠物业费后果：物业公司可能通过诉讼追缴，并要求支付滞纳金（合同有约定时）。
• 协商优先：建议与物业公司沟通，说明空置原因，争取达成书面减免协议。
• 法律途径：若协商无果，可依据《民法典》第509条（按约履行义务）、第577条（违约责任）主张权利，但需证明物业公司未履行合同义务。

行动建议

1. 核查合同条款，确认是否有减免约定；
2. 咨询当地物业管理部门，了解空置期政策；
3. 与物业公司书面沟通，明确费用调整方案；
4. 保留证据（如空置证明、服务减少记录），以备争议时使用。

如有进一步疑问，可直接向我提问，我会结合具体案例为您详细分析。