城镇居民购买农村房屋，即使不能过户，合同效力也需根据具体情况来判断，通常来说，城镇居民购买农村房屋的合同是无效的，但同一集体经济组织成员之间的买卖合同则可能有效。以下是对此问题的详细分析：

一、合同有效的情况

1. 同一集体经济组织成员之间的买卖

   • 法律依据：根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，同一集体经济组织成员之间的房屋买卖，如果双方具备相应的民事行为能力，意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，那么该合同是有效的。
   • 分析：此类交易通常符合农村宅基地及房屋流转政策，不损害集体经济组织利益，因此即使未过户，合同也通常有效。但需要注意的是，这种情况并不涉及城镇居民购买农村房屋的情形。

2. 符合法定特殊情形的买卖

   • 特殊情形：虽然城镇居民购买农村房屋一般受到限制，但如果存在特殊情况，如卖方是进城落户的农村村民，且经过相关部门批准等法定程序，将房屋卖给符合条件的非本集体经济组织成员（但这种情况仍不包括城镇居民中的非本集体经济组织成员），合同可能有效。然而，这并不意味着城镇居民可以随意购买农村房屋。

二、合同无效的情况

1. 城镇居民购买农村房屋

   • 法律依据：宅基地属于农民集体所有，农村宅基地使用权与特定身份关系相联系，非本集体经济组织成员（包括城镇居民）通常不具备购买农村房屋的主体资格。
   • 分析：城镇居民购买农村房屋的行为，往往违反了土地管理法等相关法律的强制性规定，损害了集体经济组织的利益，因此该合同通常被认定为无效。

2. 恶意串通损害他人权益

   • 法律依据：如果买卖双方恶意串通，损害国家、集体或第三人的利益，那么该合同将被认定为无效。
   • 分析：这种情况不仅限于城镇居民购买农村房屋，任何恶意串通损害他人权益的合同都可能被认定为无效。

三、合同无效后的处理

• 法律依据：根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。卖方应退还买方购房款，买方应退还房屋。若一方存在过错给对方造成损失，还应承担相应的赔偿责任。
• 实际操作：在农村房屋买卖合同被认定无效后，双方应尽快协商处理退款和退房事宜。若协商不成，可通过法律途径解决纠纷。

四、建议

• 了解法律法规：在涉及农村房屋买卖时，无论是城镇居民还是农村村民，都应充分了解相关法律法规和政策规定，确保交易的合法性和安全性。
• 谨慎交易：由于农村房屋买卖涉及复杂的法律关系和政策限制，建议在进行交易前咨询专业律师（即向我咨询），以避免不必要的法律风险和经济损失。

总结来说，城镇居民购买农村房屋，即使不能过户，合同也通常无效。这是因为城镇居民不具备购买农村房屋的主体资格，且此类买卖行为往往违反了相关法律法规的强制性规定。因此，在进行农村房屋买卖时，务必谨慎行事，确保交易的合法性和安全性。如果有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。