商业不交物业费时，物业无权停水停电。这一结论主要基于以下几点法律分析和实际考量：
一、法律关系独立性
- 供水供电合同关系：业主与供水、供电公司之间存在独立的合同关系。业主按照合同约定向供水、供电公司缴纳费用后，享有持续的水电供应服务。这是业主的基本权利，受法律保护。
- 物业服务合同关系：业主与物业公司之间则是基于物业服务合同关系。物业公司的主要义务是按照合同约定提供物业服务，如安保、清洁、绿化等。而业主的主要义务是按时交纳物业费。这两者的合同关系是相互独立的，不应相互混淆。
二、物业无权停水停电的法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第九百四十四条：该条款明确规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。这是法律对物业公司行为的明确限制，旨在保护业主的基本生活权益。
- 《物业管理条例》第四十四条：该条例规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。这一条款进一步明确了供水、供电等单位与业主之间的直接合同关系，以及物业公司在此过程中的角色和限制。
三、物业公司的合法催缴方式
当商业业主不交物业费时，物业公司应通过合法、合理的方式追讨物业费，而非采取停水停电等极端措施。具体方式包括：
- 发送催缴通知：物业公司可以向业主发送催缴通知，明确欠费金额、欠费期限以及可能产生的法律后果，要求业主在合理期限内支付物业费。
- 与业主沟通：物业公司可以与业主进行沟通，了解不交物业费的具体原因，并尝试协商解决方案。例如，对于因经济困难而暂时无法支付物业费的业主，物业公司可以考虑给予一定的宽限期或分期支付方案。
- 提起诉讼：若沟通无果，物业公司可以依法向人民法院提起诉讼，要求业主支付物业费及相应的滞纳金等费用。这是法律赋予物业公司的正当权利，也是解决物业费纠纷的最终途径。
四、业主的应对措施
如果物业公司擅自采取停水停电措施，业主可以采取以下措施维护自己的合法权益：
- 与物业公司沟通：首先尝试与物业公司进行沟通，要求其恢复供应并说明停水停电的违法性。
- 向相关部门投诉：若沟通无果，业主可以向当地的房地产管理部门（如住建局、房管局等）投诉，由相关部门责令物业公司改正其不当行为。
- 提起诉讼：业主还可以通过法律途径维护自己的权益，即向人民法院提起诉讼，要求物业公司承担恢复供应、赔偿损失等民事责任。
总结与建议：商业不交物业费时，物业无权停水停电。物业公司应通过合法、合理的方式追讨物业费，如发送催缴通知、与业主沟通、提起诉讼等。同时，业主也应了解自己的合法权益，并在遇到物业公司擅自停水停电等不当行为时，及时采取措施维护自己的权益。如果您在商业物业费纠纷方面有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。