将商住楼变更性质为酒店，确实属于改变使用功能。以下从几个关键角度进行分析：

1. 规划用途层面：商住楼在规划审批时，其用途通常被明确界定为商业与居住混合用途。而酒店作为独立的商业服务设施，其功能定位、配套设施要求（如消防、排污、电梯配置等）与商住楼存在显著差异。若未经规划部门批准擅自将商住楼改为酒店，属于擅自改变规划用途，违反《城乡规划法》第四十三条关于”建设单位应当按照规划条件进行建设”的规定。

2. 产权性质层面：商住楼的产权通常按商业和住宅分割登记，业主对各自部分享有独立产权。若整体改造为酒店，可能涉及改变产权单元划分方式（如将多套住宅合并为酒店客房），这需要取得全体业主同意并办理产权变更登记。未经同意的改造可能构成对业主物权的侵害，违反《民法典》第二百七十八条关于”改变共有部分的用途”需业主共同决定的规定。

3. 消防安全层面：酒店作为人员密集场所，其消防设计标准（如疏散通道宽度、消防设施配置等）远高于普通商住楼。根据《消防法》第十五条，公众聚集场所投入使用前需经消防验收合格。若改造后未达到酒店消防标准，不仅面临行政处罚，更可能引发重大安全隐患。

4. 经营许可层面：酒店经营需取得特种行业许可证、公共卫生许可证等多项行政许可。若建筑用途未依法变更为”旅馆业”，则无法取得相关许可，构成无证经营，违反《市场主体登记管理条例》第三十九条关于”未经登记从事经营活动”的规定。

实务建议：若确有改造需求，应当：

1. 向自然资源规划部门申请调整规划用途
2. 取得全体业主同意（涉及共有部分改造时）
3. 委托设计单位出具符合酒店标准的改造方案
4. 办理消防设计审查及验收
5. 依法办理经营许可变更

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