承建商借工程款给第三人并以房产抵债的行为，在符合法律规定和双方真实意思表示的情况下是有效的。以下是对此问题的详细分析：
法律背景与依据
以物抵债的合法性：
- 以物抵债是合同当事人之间的一种债务偿还方式，只要双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议即具有法律效力。
- 依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法（2019）254号）的相关规定，当事人于债务清偿期限届满后达成的以物抵债协议，如果未约定消灭原有到期债务，则应认定系当事人另行增加一种偿还债务的方式，而非原债权债务的消灭。
房产抵押与过户的法律规定：
- 房产作为不动产，其抵押和过户需遵循《民法典》中关于物权设立、变更、转让和消灭的相关规定。
- 抵押房产需办理抵押登记，以物抵债协议中涉及的房产过户，则需按照不动产转让的相关规定办理过户手续。
具体分析
承建商与第三人之间的借款与抵债协议：
- 承建商借工程款给第三人，双方形成借款合同关系。
- 若双方约定以房产抵债，且该房产属于第三人所有或有权处分，且双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，则该抵债协议有效。
抵债协议的履行与风险：
- 抵债协议签订后，第三人需按照约定将房产过户给承建商，以履行抵债义务。
- 若第三人未能履行过户义务，承建商有权依据抵债协议和借款合同向第三人主张权利，包括要求继续履行过户义务或赔偿损失等。
- 风险提示：在签订以物抵债协议时，承建商应谨慎审查第三人的房产情况，包括房产的权属、是否存在抵押或查封等限制情况，以降低风险。
可能涉及的法律纠纷与解决：
- 若因房产过户问题产生纠纷，承建商可依据抵债协议和借款合同向人民法院提起诉讼，要求第三人履行过户义务或赔偿损失。
- 在诉讼过程中，承建商需提供充分的证据证明双方之间的借款关系、抵债协议的真实性以及第三人未能履行过户义务的事实。
律师建议
- 签订书面协议：承建商与第三人之间应签订书面的借款合同和以物抵债协议，明确双方的权利义务和违约责任。
- 审查房产情况：在签订抵债协议前，承建商应仔细审查第三人的房产情况，包括房产的权属证明、是否存在抵押或查封等限制情况。
- 办理过户手续：抵债协议签订后，承建商应及时与第三人办理房产过户手续，以确保自身权益的实现。
- 保留证据：在履行协议过程中，承建商应保留好相关证据，如借款合同、抵债协议、房产过户手续等，以备不时之需。
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