在商品房预约合同纠纷中，“不可归责于双方事由”的实务认定，主要关注的是那些既非因买方也非因卖方过错，而是由于外部不可抗力或双方均无法预见、控制的因素导致合同无法履行或目的无法实现的情形。以下从不同角度进行详细分析：
一、不可抗力因素
自然灾害：
- 如地震、洪水、台风等自然灾害，这些事件具有突发性和不可预见性，若因此导致商品房建设无法继续或交付延迟，且双方均无过错，则可认定为不可归责于双方的事由。
- 实务案例：某地区发生地震，导致在建商品房严重受损，无法按期交付。此时，开发商和购房者均无需承担违约责任。
政府行为：
- 政府出于公共利益考虑，如城市规划调整、环保要求提高等，导致商品房项目无法继续或需要变更，且这种变更非双方所能预见和控制。
- 实务案例：政府因城市规划调整，要求某商品房项目停建或改建，导致合同无法履行。此时，双方均无需承担责任。
二、双方均无法预见、控制的因素
市场突变：
- 如房地产市场突然发生剧烈波动，导致房价大幅上涨或下跌，且这种波动非双方所能预见和控制，进而影响合同的履行。但需注意，市场波动本身通常不直接构成不可归责于双方的事由，除非其导致合同基础条件发生根本性变化，且双方无法协商解决。
- 更贴切的实务情形：在预约合同签订后，因政策调整导致购房资格丧失，且这种政策调整非双方所能预见。例如，限购政策的突然出台，使得原本有购房资格的买方失去资格。
第三方行为：
- 如因第三方（如施工单位、供应商等）的原因导致商品房建设无法继续或质量不达标，且这种原因非开发商所能预见和控制。但需注意，开发商通常需对第三方的行为承担一定责任，除非能证明其已尽到合理审查义务且无过错。
- 实务调整说明：更准确的表述应为，若第三方行为导致合同无法履行，且开发商能证明自身无过错（如已选择有资质的第三方、进行了必要的监督等），则可能构成不可归责于双方的事由。但这种情况较为复杂，需具体分析。
三、法律建议与实务操作
合同条款明确：
- 在签订商品房预约合同时，双方应尽可能明确约定不可归责于双方的事由的范围和后果，以减少纠纷的发生。
证据收集与保存：
- 在发生不可归责于双方的事由时，双方应及时收集并保存相关证据，如政府文件、自然灾害报告、第三方行为证明等，以备后续争议解决之需。
协商与调解：
- 在发生纠纷时，双方应首先尝试通过协商或调解解决争议，以节约成本和时间。
诉讼与仲裁：
- 若协商和调解无果，双方可根据合同约定或法律规定选择诉讼或仲裁方式解决争议。在诉讼或仲裁过程中，双方应充分举证和辩论，以维护自身合法权益。
若遇到商品房预约合同纠纷中不可归责于双方事由的认定问题，建议直接向我咨询，我会根据具体情况提供详细的法律分析和建议。