擅自改变办公物业性质为住宅，确实存在多方面的风险，主要包括法律风险、安全风险以及邻里关系风险。以下是对这些风险的详细分析：
一、法律风险
违反物业管理规定：
- 根据《上海市住宅物业管理规定》第五十八条第一款，业主、使用人应当按照规划资源行政管理部门批准或者不动产权属证书载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。擅自改变物业使用性质，如将办公用房改为住宅，将违反这一规定。
- 违反规定者，由区房屋行政管理部门责令限期改正，恢复原状，并可处一万元以上五万元以下的罚款。这意味着，一旦被发现，不仅需要恢复原状，还可能面临经济处罚。
违反装饰装修管理办法：
- 《住宅室内装饰装修管理办法》第五条第一款第二项规定，住宅室内装饰装修活动禁止将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间。虽然这一规定直接针对的是住宅，但办公物业改为住宅后，如果进行了类似的改建，也可能被视为违反相关规定。
- 违反者同样可能面临行政处罚，包括恢复原状和罚款。
二、安全风险
房屋结构安全：
- 办公物业的设计和使用用途在规划之初便已确定，擅自改变其性质为住宅，可能对房屋结构造成影响。例如，将没有防水要求的房间改为卫生间，可能导致漏水、渗水等问题，进而影响房屋的整体安全。
- 长期来看，这种改变可能引发房屋损伤、墙体开裂等严重问题，对居住者的生命财产安全构成威胁。
消防安全：
- 办公物业和住宅在消防设计上可能存在差异。擅自改变物业性质为住宅，可能忽视原有的消防设计，导致消防安全隐患。例如，办公物业可能没有设置足够的逃生通道或消防设施，而住宅则需要满足更高的消防安全标准。
三、邻里关系风险
引发邻里矛盾：
- 擅自改变物业性质为住宅，可能引发邻里之间的矛盾。例如，改建过程中产生的噪音、灰尘等可能影响其他业主的正常生活。
- 改建后，如果住宅的使用方式（如人员出入频繁、夜间活动等）与办公物业的原设计用途不符，也可能引发邻里之间的不满和纠纷。
影响小区整体环境：
- 办公物业改为住宅后，如果住宅的使用方式与小区的整体规划不符，可能影响小区的整体环境和秩序。例如，住宅区可能更注重安静和私密性，而办公物业则可能更注重开放性和便利性。
法律建议
- 遵守相关规定：在改变物业性质前，务必了解并遵守相关的物业管理规定和装饰装修管理办法。如果确实需要改变物业性质，应提前向相关部门申请并获得批准。
- 考虑安全因素：在改建过程中，应充分考虑房屋结构安全和消防安全等因素。确保改建后的物业符合相关的安全标准。
- 维护邻里关系：在改建过程中和改建后，应积极与邻里沟通并协商解决可能出现的问题。避免因改建而引发邻里矛盾和纠纷。
擅自改变办公物业性质为住宅存在多方面的风险。作为业主或使用者，在做出决定前应充分了解并考虑这些风险，并遵守相关的法律法规和规定。如果有任何疑问或需要进一步的法律帮助，可以直接向我咨询。