不动产抵押预告登记失效的情形主要包括以下几种：
债权消灭
- 债务已履行：当债务人全面履行了主债权债务合同中的义务，债权人的债权得到完全实现，此时抵押预告登记所依附的债权基础不复存在，抵押预告登记自然失效。例如，甲向乙借款并办理房屋抵押预告登记，借款到期后甲全额还款，则乙的债权消灭，抵押预告登记也随之失效。
- 债权合同解除：若主债权债务合同因双方协商一致、一方严重违约等原因被依法解除，债权即告消灭，抵押预告登记亦随之失效。如甲乙签订房屋买卖合同并办理抵押预告登记，后因房屋质量问题双方协商解除合同，则抵押预告登记因债权消灭而失效。
- 债权债务抵销或免除：若双方互负债务且符合法定或约定抵销条件，或债权人明确表示免除债务人的债务，则债权债务关系终止，抵押预告登记亦失效。
- 债权混同：当债权人和债务人同归于一人时，债权因混同而消灭，抵押预告登记同样失效。
未在规定期限内申请正式抵押登记
- 根据《民法典》及相关规定，抵押预告登记后，需在一定期限内申请正式的不动产抵押登记，否则预告登记将失效。具体来说，《民法典》规定，自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。不过，某些地方性法规或规章可能将这一期限延长至三个月，因此在实际操作中，应参照具体的法律法规来确定这一期限。若在规定期限内未申请正式抵押登记，则抵押预告登记自动失效。
预告登记的权利人放弃权利
- 预告登记是一种暂时的、保全性的登记措施，旨在保障未来将要发生的物权变动。若权利人明确表示放弃这种预告登记的权利，则预告登记自然失效。这通常表现为权利人向登记机关提交书面放弃声明，或以其他明确方式表明放弃预告登记的权利。
不动产抵押预告登记失效后的处理建议：
- 明确失效原因：首先，需要明确预告登记失效的具体原因，是债权消灭、未在规定期限内申请登记，还是权利人放弃权利等。了解失效原因是解决问题的第一步。
- 根据原因采取措施：
- 若因债权消灭导致失效，如债务已履行或合同解除，双方应及时前往不动产登记机构办理预告登记的注销手续，以避免潜在纠纷。同时，涉及购房款等款项支付的，应根据双方约定及法律规定处理退款事宜。
- 若因未在规定期限内申请登记导致失效，对于购买新建商品房的购房者，应与开发商沟通了解未及时申请登记的原因。若因开发商原因导致错过期限，可要求其承担责任并协助重新办理手续。若双方仍希望保障交易安全，且符合条件，可重新申请预告登记或直接办理产权登记。
- 若因权利人放弃权利或其他原因导致失效，应评估自身不动产权益是否受损。如有必要，可通过法律途径维护权益。
- 保持沟通与协商：在整个过程中，保持与相关当事人的良好沟通至关重要。通过协商，往往可以更高效、更经济地解决问题。
- 寻求法律帮助：如果问题复杂或无法通过协商解决，建议及时向我咨询，我会根据您的具体情况提供更详细、更专业的建议和指导。
不动产抵押预告登记失效可能涉及复杂的法律关系和权益变动，因此，在处理相关问题时，务必谨慎对待，确保自己的合法权益得到保障。