住建局预售合同中房屋未抵押，该合同本身是有效的，但未办理抵押登记的房屋抵押行为无效。以下从不同角度为您详细分析：
合同效力角度
预售合同的有效性：
- 预售合同是开发商与购房者之间就未来交付的房屋达成的买卖协议。只要合同内容合法、双方意思表示真实，且不存在违反法律、行政法规的强制性规定或公序良俗的情形，该合同就是有效的。
- 房屋是否抵押，并不直接影响预售合同的效力。预售合同的有效性主要取决于合同本身的合法性和双方的真实意愿。
抵押行为与合同效力的关系：
- 抵押行为是担保法中的一种制度，用于保障债权人的债权得以实现。如果预售合同中约定了房屋抵押条款，但未办理抵押登记，那么该抵押行为是无效的。
- 然而，抵押行为的无效并不等同于预售合同的无效。预售合同仍然可以独立存在并产生法律效力。
抵押权设立角度
抵押权的设立条件：
- 根据《民法典》的相关规定，抵押权自登记时设立。这意味着，只有办理了抵押登记，抵押权才得以设立并产生法律效力。
- 如果预售合同中约定了房屋抵押，但未办理抵押登记，那么债权人就无法享有抵押权，即无法在债务人不履行债务时优先受偿。
未办理抵押登记的后果：
- 未办理抵押登记的房屋抵押行为无效，债权人不能依据抵押合同主张抵押权。
- 如果债务人违约，债权人只能按照普通债权的方式主张权利，这可能会增加债权人的风险。
法律建议
对于购房者：
- 在签订预售合同时，应仔细审查合同条款，特别是关于房屋抵押的条款。
- 如果合同中约定了房屋抵押，应要求开发商办理抵押登记，以保障自己的权益。
对于开发商：
- 应遵守相关法律法规，确保预售合同的合法性和有效性。
- 如果需要以房屋作为抵押物进行融资，应及时办理抵押登记，以避免法律风险。
对于债权人：
- 在接受房屋抵押时，应确保抵押行为已经办理了登记手续。
- 如果发现抵押行为未办理登记，应及时采取措施补救或寻求法律援助。
总结来看，住建局预售合同中房屋未抵押，并不影响预售合同本身的效力。但未办理抵押登记的房屋抵押行为是无效的，债权人无法享有抵押权。因此，在签订预售合同或接受房屋抵押时，各方应谨慎审查合同条款并办理相关登记手续，以保障自己的合法权益。如果您在此方面有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。