先抵押后出租，原则上无需抵押权人同意，但抵押人负有告知承租人房屋已抵押的义务，且最好与抵押权人沟通并遵守抵押合同约定。以下是对此问题的详细分析：
一、法律原则与规定
“先抵后租，买卖破租赁”原则：
- 当抵押权设立在前，出租在后时，根据相关法律规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。这意味着，虽然抵押人可以出租抵押房屋，但在抵押权实现时，承租人的权益可能受到影响。
抵押人的告知义务：
- 抵押人在将抵押房屋出租时，负有告知承租人房屋已抵押的义务。这是为了保护承租人的知情权，避免其在不知情的情况下遭受损失。
二、抵押合同约定
- 抵押合同中的特别约定：
- 如果抵押合同中明确约定未经抵押权人同意不得出租，那么抵押人应遵守该约定。否则，可能构成违约，需要承担相应的违约责任。
三、实际操作建议
与抵押权人沟通：
- 为了避免潜在的纠纷和法律风险，抵押人在房屋抵押后若要出租，最好事先征得抵押权人的书面同意。这样既能确保抵押人的出租权，又能在抵押权实现时，使承租人的权益得到合理保障。
在租赁合同中明确约定：
- 抵押人应在租赁合同中明确约定相关情况及各方责任义务。例如，可以约定在抵押权实现时，承租人享有优先购买权或租赁期限内的继续使用权等。这样有助于减少纠纷发生的可能性。
四、法律后果与风险提示
未经抵押权人同意出租的风险：
- 如果抵押人未经抵押权人同意擅自出租抵押房屋，可能会面临抵押权人行使抵押权时租赁合同被解除的风险。此时，承租人可能无法继续使用房屋，且可能无法获得相应的赔偿。
遵守法律规定的必要性：
- 抵押人应严格遵守相关法律规定和抵押合同的约定，确保自己的行为合法合规。否则，可能会面临法律责任和声誉损失。
温馨提示：在实际操作中，抵押人应充分了解相关法律规定和抵押合同的约定，确保自己的行为合法合规。如果有任何疑问或需要进一步的法律帮助，可以直接向我咨询。