在楼房里开工厂，未经合法程序审批和利害关系业主同意，是违法的。这主要涉及到住宅用途、土地用途的法律规定，以及可能带来的环保、消防和安全隐患。下面我将从这几个方面详细解释：

一、住宅用途的法律规定

根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。若需改变，应经有利害关系的业主一致同意。这意味着，住宅原则上不得用于经营活动，如开设工厂，除非获得法定程序和利害关系业主的同意。如果未经同意擅自改变住宅用途，将可能面临法律责任。

二、土地用途的法律规定

《中华人民共和国民法典》明确规定，建设用地使用权人应合理利用土地，不得擅自改变土地用途。如需改变，需依法经过相关行政主管部门的批准。因此，在楼房内开设工厂，若涉及土地用途变更，必须获得相应审批。未经批准擅自改变土地用途，同样构成违法行为。

三、环保要求

工厂在生产过程中可能产生噪音、废水、废气等污染物。根据《中华人民共和国环境保护法》等相关法律法规，这些污染物的排放必须符合国家标准，否则将对周边居民的生活环境和身体健康造成损害，构成违法行为。如果工厂的环保措施不达标，将可能面临环保部门的处罚。

四、消防安全与隐患

工厂使用的设备、原材料等可能具有危险性，存在火灾、爆炸等安全风险。根据《中华人民共和国消防法》，生产经营场所必须满足消防安全要求。在楼房内开设工厂，若未达到消防安全标准，将严重威胁周边居民的生命财产安全。如果工厂的消防措施不达标，将可能面临消防部门的处罚，甚至引发严重的安全事故。

五、合法开办条件与建议

• 寻找合法场地：若确实需要在楼房附近进行生产加工活动，应寻找符合工业或商业用途的场地，并依法办理工商注册、环保审批、消防验收等相关手续。
• 遵守法律法规：确保生产加工活动不会对周边环境及居民生活造成不良影响，遵守相关法律法规和管理规约。
• 寻求专业咨询：在开办工厂前，建议咨询专业律师或相关部门，了解具体的法律要求和审批流程，确保合法合规经营。

综上所述，在楼房里开工厂需要严格遵守法律法规，未经合法程序审批和利害关系业主同意，擅自改变住宅用途和土地用途进行生产加工活动是违法的。如果您有此类需求，建议寻求合法的经营场所，并依法依规进行生产经营活动。如果您在法律方面有任何疑问或需要进一步的帮助，请随时向我咨询。