租赁合同超过20年，开发商再赠送五年并不合法。以下从不同角度对此问题进行详细分析：

一、法律规定角度

根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”。这一条款明确规定了租赁合同的最长期限为二十年，超过的部分将不被法律所认可。因此，即使开发商在合同中约定了超过二十年的租赁期限，并额外赠送五年，这部分超出的期限也是无效的。

二、合同效力角度

1. 合同部分无效：由于租赁期限超过二十年的部分无效，因此，如果租赁合同中约定了超过二十年的期限，并额外赠送五年，那么这部分超出的期限将不被法律所保护，合同在该部分上将视为无效。
2. 对合同其他部分的影响：虽然超出的租赁期限无效，但这并不影响合同中其他有效部分的效力。合同中关于租金、支付方式、违约责任等条款，如果符合法律规定，仍然具有法律效力。

三、实际操作与风险防范角度

1. 避免超期约定：在签订租赁合同时，双方应严格遵守法律规定的租赁期限，避免约定超过二十年的租赁期限，以防止合同部分无效带来的风险。
2. 明确合同条款：在签订合同时，双方应明确约定租赁期限、租金、支付方式等关键条款，确保合同内容清晰、明确，避免产生歧义或纠纷。
3. 及时续订或重新签订：如果租赁期限即将届满，双方可以协商续订租赁合同或重新签订租赁合同，但续订或重新签订的租赁期限也不得超过二十年。

四、法律后果角度

如果租赁合同中约定了超过二十年的租赁期限，并额外赠送五年，而承租人已经按照合同约定支付了租金并使用了租赁物，那么在租赁期限超出部分无效的情况下，承租人可能面临以下风险：

1. 无法继续使用租赁物：由于超出的租赁期限无效，出租人可能要求承租人返还租赁物，导致承租人无法继续使用。
2. 租金损失：如果承租人已经支付了超出部分的租金，而这部分租金因合同无效而无法得到法律保护，承租人可能面临租金损失的风险。

建议：在签订租赁合同时，双方应严格遵守法律规定的租赁期限，避免约定超过二十年的租赁期限。如果租赁期限即将届满，双方可以协商续订或重新签订租赁合同。如果有任何疑问或需要进一步的法律帮助，可以直接向我咨询。