结论前置：长租协议中“租20年送20年”的条款，从法律层面来看，前20年的租赁期限是有效的，但后20年的赠送部分因超过法定最长租赁期限而无效。不过，双方可以在前20年租赁期限届满后，根据实际情况协商续订租赁合同，但续订的租赁期限同样不得超过20年。
法律背景与依据
根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条的规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”这一规定明确了租赁合同的最长期限限制，旨在保护双方当事人的合法权益，避免因过长的租赁期限导致双方权益在未来出现重大失衡。
具体分析
前20年租赁期限的有效性：
- 在“租20年送20年”的条款中，前20年的租赁期限是符合法律规定的，因此这部分是有效的。双方应按照合同约定履行各自的义务，如承租人按时支付租金，出租人保证租赁物的正常使用等。
后20年赠送部分的无效性：
- 后20年的赠送部分，由于超过了法律规定的20年最长租赁期限，因此这部分是无效的。这意味着，在租赁合同签订时，双方不能约定超过20年的租赁期限，即使以“赠送”的形式出现也不行。
租赁期限届满后的处理：
- 当前20年的租赁期限届满时，如果双方希望继续维持租赁关系，可以协商续订租赁合同。但需注意的是，续订后的租赁期限同样不得超过20年。因此，即使双方在前20年租赁期限届满后选择续订，也不能一次性约定超过20年的租赁期限。
实践建议
对于出租人：
- 在签订租赁合同时，应明确告知承租人租赁期限的限制，避免因超过法定最长租赁期限而导致合同部分无效。
- 可以考虑在前20年租赁期限届满后，根据承租人的使用情况和市场租金水平，灵活调整续订租赁合同的条款和条件。
对于承租人：
- 在签订租赁合同时，应仔细审查合同条款，确保租赁期限不超过法定最长限制。
- 如果希望长期使用租赁物，可以在前20年租赁期限届满前与出租人协商续订事宜，并明确续订后的租赁期限和条件。
合同条款的明确性：
- 无论出租人还是承租人，都应在合同中明确约定租赁期限、租金支付方式、违约责任等关键条款，以避免未来可能出现的争议和纠纷。
综上所述，“租20年送20年”的条款中，前20年的租赁期限是有效的，但后20年的赠送部分因超过法定最长租赁期限而无效。双方应严格遵守法律规定，合理确定租赁期限和续订事宜，以保障各自的合法权益。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。