物业和第三方签订的合同，在符合法律规定和程序要求的情况下，对业主是有效的。下面我将从不同角度为您详细分析：
一、合同签订主体的合法性
前期物业服务阶段：
- 在业主大会尚未成立前，建设单位会依法选聘物业服务企业，并签订前期物业服务合同。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条，这份合同对后续入住的业主具有法律约束力。
- 例子：比如一个新建小区，在业主还未全部入住、业主大会未成立时，建设单位与某物业服务公司签订了前期物业服务合同。那么，当业主入住后，就需要遵守这份合同中的规定。
业主大会成立后：
- 业主大会成立后，业主委员会会代表全体业主与经过法定程序选聘的物业服务人签订物业服务合同。这份合同同样对全体业主具有法律效力。
- 例子：某小区业主大会成立后，选举产生了业主委员会。业主委员会通过公开招标的方式选聘了一家物业服务公司，并签订了物业服务合同。那么，这份合同就对小区内的所有业主产生了法律约束力。
二、合同内容的明确性和合法性
- 无论是前期物业服务合同还是业主大会成立后的物业服务合同，都需要明确约定服务内容、服务标准、收费标准、违约责任等重要事项。这些条款需要符合法律法规的要求，不能侵犯业主的合法权益。
- 例子：如果物业服务合同中约定了过高的物业费标准，或者服务内容不明确、服务标准模糊，那么这份合同就可能因为内容不合法或不明确而无效。
三、合同形式的规范性
- 物业服务合同应当采用书面形式，并由双方签字或盖章确认。书面合同具有更强的证据效力，便于在发生纠纷时进行维权。
- 例子：如果物业和第三方只是口头约定了物业服务事项，而没有签订书面合同，那么在发生纠纷时，就可能因为缺乏证据而难以维权。
四、特殊情况下的合同有效性
- 在某些特殊情况下，如商业物业中，个别业主可能因特殊需求与物业服务人单独签订物业服务合同。只要合同内容合法且双方自愿达成一致，该合同即有效。
- 例子：某商业物业中的一位业主，因为需要特殊的安保服务，而与物业服务公司单独签订了一份安保服务合同。这份合同只要内容合法、双方自愿，就是有效的。
五、法律建议
- 审查合同主体：在签订物业服务合同时，要审查合同主体的合法性，确保是与具有相应资质的物业服务人签订的合同。
- 明确合同内容：要仔细阅读合同条款，确保合同内容明确、具体，符合自己的需求和法律法规的要求。
- 保留书面证据：要确保合同采用书面形式，并由双方签字或盖章确认。同时，要妥善保管合同原件，以便在发生纠纷时进行维权。
最后，如果物业和第三方签订的合同存在违法或侵犯业主权益的情况，业主可以通过法律途径进行维权。如果您在房产纠纷或合同纠纷方面有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。