将划拨商业用地合作开发房地产，合同是否有效需分情况讨论：

一、未经有批准权的人民政府批准的情况

根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。这是因为划拨土地使用权具有特定的使用目的和限制条件，未经政府批准擅自改变其用途进行合作开发，违反了法律法规的强制性规定。

二、起诉前已经办理批准手续的情况

同样依据上述司法解释，如果土地使用权人在起诉前已经办理了批准手续，即获得了有批准权的人民政府的批准，那么应当认定合同有效。这意味着，只要符合法定程序并获得政府批准，划拨土地使用权可以用于合作开发房地产，相关合同也具有法律效力。

三、合同有效性判断的法律依据与要点

1. 法律依据：

   • 《中华人民共和国民法典》第一百四十三条：民事法律行为有效的条件包括行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
   • 《中华人民共和国土地管理法》第五十四条：建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但特定建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得。
   • 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条：划拨土地使用权除特定情况外不得转让、出租、抵押；符合特定条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押。

2. 判断要点：

   • 行政审批：合作开发房地产是否获得了有批准权的人民政府的批准。
   • 合同内容：合同条款是否合法合规，是否包含违法违规约定。
   • 土地性质：划拨土地使用权是否符合合作开发房地产的条件。

四、建议与风险提示

• 建议：在签订合作开发房地产合同前，务必确认划拨土地使用权是否已经获得了有批准权的人民政府的批准。如果尚未获得批准，建议先办理相关审批手续，以确保合同的法律效力。
• 风险提示：如果未经政府批准擅自签订合作开发房地产合同，可能会面临合同无效的风险，导致双方权益受损。因此，在签订合同前务必进行充分的法律风险评估。

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