产权所有人已身故，承租人与非产权所有人签订的房屋租赁合同是否有效，需分情况讨论：

一、合同可能有效的情形

1. 非产权所有人为合法继承人或受遗赠人，且未明确拒绝履行原租赁合同

   • 根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。” 即“买卖不破租赁”原则同样适用于继承场景。
   • 若非产权所有人通过继承或遗赠取得房屋所有权，且未在继承后明确表示拒绝履行原租赁合同，则原租赁合同继续有效，承租人可继续按约使用房屋。

2. 非产权所有人为房屋共有人之一，且其他共有人未提出异议

   • 若房屋为共有财产（如夫妻共同财产），产权所有人身故后，非产权所有人作为共有人之一与承租人签订租赁合同，且其他共有人未提出异议或未在法定期限内主张权利，则合同可能被认定为有效。
   • 但需注意，若其他共有人能证明签订合同的行为未经其同意且损害其利益，可能主张合同无效。

二、合同可能无效的情形

1. 非产权所有人无权处分房屋，且承租人明知或应知其无权处分

   • 若非产权所有人既非继承人、受遗赠人，也非共有人，且未获得合法授权（如遗嘱执行人、遗产管理人授权），则其无权处分房屋。
   • 根据《中华人民共和国民法典》第三百一十一条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。” 类似地，在租赁场景中，若承租人明知或应知非产权所有人无权处分房屋仍签订合同，可能面临合同被认定无效的风险。

2. 合同存在其他法定无效情形

   • 如合同内容违反法律、行政法规的强制性规定（如租赁期限超过法定最长租赁期限20年），或损害社会公共利益，则合同自始无效。

三、法律建议

1. 承租人角度：

   • 在签订租赁合同前，务必核实出租人的身份及房屋权属情况，要求出租人提供房屋产权证明、继承证明或授权委托书等文件。
   • 若发现出租人非产权所有人，应要求其提供合法处分房屋的依据（如其他共有人同意书、遗产管理人授权书等），并留存相关证据。
   • 若已签订合同且面临纠纷，可依据《中华人民共和国民法典》相关规定主张权利，或通过诉讼、仲裁等方式解决争议。

2. 非产权所有人角度：

   • 若非产权所有人拟出租房屋，应确保自己有权处分房屋（如作为继承人、受遗赠人或共有人），并获得其他共有人或相关权利人的同意。
   • 若无权处分房屋，应避免与承租人签订租赁合同，以免承担法律责任。

总结：产权所有人身故后，承租人与非产权所有人签订的房屋租赁合同是否有效，需根据非产权所有人的身份、处分权来源及合同内容等因素综合判断。建议双方在签订合同前充分核实权属情况，并留存相关证据，以降低法律风险。如有具体纠纷，可直接向我咨询。