不能签订租房合同的人主要包括以下几类：

1. 无民事行为能力人：

   • 根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，不满八周岁的未成年人、不能辨认自己行为的八周岁以上的未成年人及成年人，属于无民事行为能力人。他们无法独立进行民事法律行为，包括签订租房合同。例如，一个5岁的儿童独立签订的租房合同是无效的，因为其不具备相应的民事行为能力。

2. 限制民事行为能力人依法不能独立实施的：

   • 八周岁以上的未成年人及不能完全辨认自己行为的成年人，属于限制民事行为能力人。他们虽然可以进行与其年龄、智力相适应的民事法律行为，但对于签订租房合同这类较为复杂的民事法律行为，需要法定代理人的同意或追认。例如，一个10岁的孩子未经父母同意签订的长期租房协议，该协议是无效的。

3. 以欺诈、胁迫手段订立且损害国家利益的：

   • 如果一方使用欺诈或胁迫手段，迫使另一方签订租房合同，并且这种行为损害了国家利益，那么该租房合同是无效的。需要注意的是，如果欺诈或胁迫行为并未损害国家利益，那么该合同可能属于可撤销合同，而非无效合同。

4. 恶意串通损害他人利益的：

   • 如果出租人与承租人恶意串通，损害国家、集体或第三人利益，例如为逃避债务而虚构低价租房协议，那么该租房合同是无效的。

5. 租赁房屋属于违法建筑或租赁用途违法的：

   • 如果租赁的房屋属于违法建筑，如未经规划许可擅自建造的房屋，或违反建筑规范、土地管理规定的房屋，那么该租房合同是无效的。同样，如果租赁的房屋用于违法犯罪活动，如开设赌场、制造毒品等，那么该租房合同也是无效的。

在签订租房合同时，双方应确保具备相应的民事行为能力，并遵循诚实信用原则，不得损害国家、集体或第三人的利益。同时，租赁的房屋应合法合规，租赁用途也应合法。如果对于租房合同的签订存在疑问或不确定的情况，建议直接向我咨询，以确保自身权益得到妥善保护。