房地产企业收到土地返还款，应当将其视为政府补助，并按照相关规定进行会计和税务处理。
一. 会计处理
- 政府补助的认定：根据《企业会计准则第16号——政府补助》第二条，房地产企业取得的土地返还款实质属于政府补助的性质，应当以实际收到的金额作为营业外收入进行处理。
- 具体会计处理：依据《企业会计准则第16号——政府补助》第七条和第八条，土地返还款作为与收益相关的政府补助，且是用于补偿企业已发生的相关费用（即土地取得成本）的，因此应直接计入当期损益，即营业外收入，而不能冲减开发成本。
- 例如，某房地产企业支付1亿元取得土地使用权，后政府返还2000万元。则这2000万元应作为营业外收入，而不应冲减原1亿元的土地成本。
二. 税务处理
企业所得税：
- 性质认定：根据《关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》(财税[2008]151号)，土地返还款属于财政性资金。
- 税务处理：依据《财政部 国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》(财税[2011]70号)，除非满足特定条件（如专项用途、单独核算等），否则土地返还款应作为应税收入计算缴纳企业所得税。实务中，房地产企业取得的土地返还款通常难以满足这些条件，因此应作为应税收入。
土地增值税：
- 一般原则：根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则，土地增值税的扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额。
- 地方政策差异：然而，具体处理上存在地方政策差异。有的地方（如辽宁）规定返还款不允许扣除，直接冲减土地成本；有的地方（如青岛）则规定可以抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费；还有的地方（如江苏）规定应减去政府支付给纳税人的经济利益后确认地价款。因此，具体处理需依据当地税收政策。
我建议：房地产企业在收到土地返还款时，应首先按照企业会计准则进行会计处理，计入营业外收入。在税务处理上，应关注当地税收政策的具体规定，并咨询主管税务机关以确保合规处理。同时，由于税务处理存在地方政策差异，企业应保持与税务机关的沟通，确保税务处理的准确性和合规性。如有进一步需要，您可以继续咨询我。