结论：房屋的所有人与不动产登记的所有权人不符时签订的赠与协议，其有效性需根据具体情况来判断，不能一概而论。

分析过程

1. 不动产登记的法律效力：

   • 不动产登记是物权公示的一种方式，具有公信力。通常情况下，不动产登记簿上记载的所有权人被视为该不动产的合法所有人。
   • 如果赠与协议中的赠与人并非不动产登记簿上记载的所有权人，这可能会引发对赠与人处分权能的质疑。

2. 赠与协议的有效性要件：

   • 赠与协议作为民事法律行为，需要满足行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或行政法规的强制性规定以及不违背公序良俗等基本要件。
   • 如果赠与人实际上并非房屋的所有人，但其处分行为得到了真正所有人的授权或追认，那么赠与协议仍然可能是有效的。

3. 不同情况下的有效性判断：

   • 情况一：如果赠与人确实是房屋的真正所有人，但由于某种原因（如疏忽、错误等）未在不动产登记簿上进行登记，此时赠与人签订的赠与协议在得到真正所有权证明的情况下，应当是有效的。
   • 情况二：如果赠与人并非房屋的真正所有人，且没有得到真正所有人的授权或追认，那么其签订的赠与协议可能因缺乏处分权能而无效。这种情况下，受赠人无法依据赠与协议取得房屋的所有权。
   • 情况三：还存在一种特殊情况，即不动产登记簿上的记载存在错误或遗漏，导致登记的所有权人与实际所有权人不一致。在这种情况下，如果赠与人能够证明其是房屋的真正所有人，并且其处分行为得到了相关证据的支持，那么赠与协议仍然可能是有效的。

4. 法律建议：

   • 在签订赠与协议前，务必核实赠与人的身份和其对房屋的处分权能。可以通过查询不动产登记簿、要求赠与人提供所有权证明等方式进行核实。
   • 如果发现赠与人并非不动产登记簿上记载的所有权人，应当要求其提供真正的所有权证明或得到真正所有人的授权或追认。
   • 在签订赠与协议时，可以约定相关的违约责任和争议解决方式，以降低法律风险。

后续行动建议

• 如果您已经签订了此类赠与协议，并且现在发现赠与人并非不动产登记簿上记载的所有权人，建议您及时与赠与人沟通，要求其提供真正的所有权证明或得到真正所有人的授权或追认。
• 如果无法获得真正的所有权证明或授权，您可能需要考虑通过法律途径来维护自己的权益，例如提起诉讼要求确认赠与协议无效或撤销赠与协议等。

在处理此类问题时，建议您咨询专业律师以获取更具体的法律建议。如果您有任何法律问题，都可以直接向我咨询，我会尽我所能为您提供帮助。