去驱赶物业后有可能没有物业接盘吗-杨榭律师

去驱赶物业后有可能没有物业接盘吗-杨榭律师｜法行宝

2025-09-17 房产纠纷

驱赶物业后，确实有可能出现没有物业接盘的情况。这种情况并非个例，而是由多种因素共同作用导致的。以下从不同角度为你详细分析：

一、物业撤场后的市场反应

物业费问题：物业费是物业公司运营的重要经济来源。如果小区物业费标准过低，或者物业费收缴率不高，物业公司可能会因为经营困难而选择撤场。例如，杭州万固珺府小区就曾因物业费降价问题导致原物业公司撤场，且在后续招标中新物业报名不足，首次招标流标。
小区规模与成本：小区规模较小，固定成本分摊困难，可能加剧后续新进驻企业的成本压力。这也会使得一些物业公司对接盘持谨慎态度。
历史遗留问题：开发商历史遗留问题难以解决、物业与业主或业委会矛盾激化等，也可能成为物业公司撤场的原因。这些问题在物业撤场后，同样可能影响新物业的接盘意愿。

二、没有物业接盘的后果

小区管理真空：没有物业接盘，小区可能会陷入管理真空状态。这会导致小区环境卫生恶化、安全保障缺失、设施设备维护不及时等问题，严重影响居民的生活质量。
资产价值受损：长期没有物业接盘，小区的整体环境和服务水平下降，可能会导致房价下跌，居民资产价值受损。例如，南京月牙湖花园的业主们就曾因物业撤场后房价下跌而遭受损失。
政府托底压力增大：在物业撤场后，如果长时间没有物业接盘，政府可能需要介入托底，提供应急物业服务。这会增加政府的财政负担和管理难度。

三、应对措施与建议

提前规划与招标：在驱赶物业前，小区业委会应提前规划新物业的选聘工作，制定合理的招标方案，确保招标过程的公开、公平、公正。同时，要充分考虑小区的实际情况和物业公司的经营需求，制定合理的物业费标准和服务内容。
加强沟通与协调：在物业撤场过程中，小区业委会应与原物业公司、新物业公司以及相关部门保持密切沟通与协调，确保物业交接的顺利进行。同时，要积极解决历史遗留问题，化解物业与业主或业委会之间的矛盾。
政府支持与监管：政府应加强对物业市场的监管力度，规范物业公司的经营行为。同时，在物业撤场后出现管理真空时，政府应及时介入提供应急物业服务，确保小区居民的基本生活需求得到满足。

总结来看，驱赶物业后有可能出现没有物业接盘的情况。这主要是由于物业费问题、小区规模与成本以及历史遗留问题等多种因素共同作用导致的。为了避免这种情况的发生，小区业委会应提前规划与招标、加强沟通与协调，并争取政府的支持与监管。如果你在此方面有进一步的疑问或需要具体的法律帮助，可以直接向我咨询。

物业撤离后是否会有新物业接手，这并非一个绝对的问题，而是取决于多种因素。以下是我从不同角度为你进行的分析：合同与法律规定：通常情况下，物业服务的提供是基于业主与物业公司之间的合同关系。如果原物业公司因合同到期、违约或其他原因撤离，业主委员会或相关管理机构有权根据合同条款或相关法律规定，重新选聘新的物业公司。在一些地区，可能存在地方性法规或政策，对物业服务的连续性和新物业的选聘有具体规定。例如，某些地方可能要求原物业公司在撤离前必须完成交接工作，并确保新物业公司能够顺利接手。业主委员会的决策：业主委员会是代表业主利益的组织，负责物业管理的相关事务。在原物业公司撤离后，业主委员会通常会组织召开业主大会，讨论并决定是否选聘新物业公司，以及选聘的具体条件和程序。如果业主委员会能够积极履行职责，及时组织选聘工作，并得到业主的广泛支持，那么新物业公司接手的可能性就较大。市场供需情况：物业服务的市场供需情况也会影响新物业公司的接手意愿。如果当地物业服务市场竞争激烈，新物业公司可能更愿意接手新的项目，以扩大市场份额。相反，如果物业服务市场供不应求，或者该小区存在某些不利于物业管理的因素（如业主欠费严重、设施老化等），新物业公司可能会持谨慎态度，甚至拒绝接手。特殊情况下的处理：在某些特殊情况下，如原物业公司突然撤离且未留下任何交接资料，或者业主委员会无法正常运作等，可能需要政府相关部门介入，协调解决物业服务问题。政府可能会指定临时物业公司接手，或者组织业主自行管理，直到选聘出新的物业公司为止。给你的建议：如果你所在的小区面临物业撤离的情况，建议首先与业主委员会取得联系，了解选聘新物业公司的计划和进展。同时，你也可以关注当地物业服务市场的动态，了解新物业公司的接手意愿和条件。如果遇到特殊情况或困难，可以向政府相关部门寻求帮助和支持。可能面临的法律后果：如果原物业公司撤离后未履行交接义务，导致新物业公司无法顺利接手或业主利益受损，原物业公司可能需要承担相应的法律责任。如果业主委员会未能及时组织选聘新物业公司，导致小区物业服务中断或业主利益受损，业主委员会也可能需要承担一定的责任。总之，物业撤离后是否会有新物业接手，取决于合同与法律规定、业主委员会的决策、市场供需情况以及特殊情况下的处理等多种因素。如果你有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。

业委会在符合法定条件和程序的情况下，可以赶走前期物业，但并非直接、随意地赶走，而是需要遵循一定的法律程序和规定。以下从不同角度为您详细分析：一、合法赶走前期物业的情况物业服务合同到期：如果前期物业服务合同中明确约定了服务期限，且期限届满，业主委员会可以根据业主的意愿决定是否续签合同。若不续签，则合同自然终止，此时业委会可以要求前期物业退出。法律依据：根据《物业管理条例》第二十六条，前期物业服务合同可以约定期限；期限未满，但业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同也终止。物业服务企业严重违约：如果前期物业服务企业在服务过程中存在严重违约行为，如服务质量不达标、侵犯业主权益等，业主委员会可以依法解聘该物业企业。具体情形：包括但不限于环境卫生恶劣、安保措施不到位、公共设施损坏不修、擅自提高物业费、出租公共区域谋利等。法律依据：根据《物业管理条例》第三十五条，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。业主委员会可以据此解聘物业企业。业主大会依法决定更换：业主大会是小区的最高权力机构，有权决定选聘和解聘物业服务企业。如果业主大会经过法定程序表决通过解聘前期物业的决定，业主委员会应当执行。表决程序：根据《物业管理条例》第十二条，业主大会决定解聘物业服务企业的事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。二、赶走前期物业的程序成立业主委员会：作为业主大会的执行机构，代表业主行使权利。召开业主大会：就解聘前期物业事宜进行讨论和表决，充分说明解聘原因，听取业主意见。作出解聘决定：在达到法定票数要求后，作出解聘决定。通知前期物业：书面通知解聘决定，要求其在合理期限内退出并办理交接手续。办理交接手续：移交物业管理用房、设施设备、财务账目等。监督与协调：街道办事处、乡镇人民政府及行政管理部门加强监督和协调，确保交接顺利。三、违法赶走前期物业的情况未履行法定程序：如果业主委员会未经业主大会依法表决通过，或者参与表决的专有部分面积和人数未达到法律规定的比例要求，就擅自作出赶走前期物业的决定并实施行动，这种情况下属于违法。合同未到期且无正当理由：如果前期物业服务合同尚在有效期内，且不存在物业企业严重违约等法定解除合同的情形，业主委员会强行赶走前期物业，属于单方面违约行为，是违法的。四、建议与注意事项沟通与协商：在遇到问题时，建议业主首先尝试与前期物业进行沟通，寻求解决方案。合法途径维权：若沟通无果，可向物业监管部门或消费者协会投诉，或通过法律途径维护权益。了解法律法规：在推动解聘前期物业的过程中，务必了解相关法律法规和程序要求，确保决策合法有效。合作与团结：与业主委员会或其他业主合作，共同推动解聘进程，确保决策得到广泛支持。综上所述，业委会在赶走前期物业时，必须严格遵循法定的程序和规定。如果您在房产纠纷领域有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。

结论：在业委会解散且物业合同到期的情况下，业主是否有权赶走物业，需视具体情况而定，不能一概而论。分析过程物业合同到期后的常规处理通常情况下，物业合同到期后，若双方未续签合同，则原合同关系终止。此时，业主或业主大会（在业委会存在的情况下）有权决定是否继续聘请该物业公司，或选择其他物业公司。若业委会已解散，且未及时成立新的业委会，业主大会的召开和决策可能会受到一定影响。但原则上，业主仍有权通过合法程序（如召开临时业主大会）来决定物业的去留。业委会解散后的特殊情况业委会解散但业主大会仍有效：即使业委会解散，只要业主大会能够正常召开并作出有效决议，业主仍然可以通过业主大会来决定是否赶走物业。这要求业主们积极组织、参与业主大会，并按照法定程序进行表决。业委会解散且业主大会难以召开：在业委会解散且业主大会难以召开的情况下，业主们可能需要通过其他途径来维护自己的权益。例如，可以向当地房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府等部门反映情况，寻求帮助和支持。这些部门在特定情况下可能介入协调或指导业主进行自治管理。法律程序和证据的重要性无论采取哪种方式，业主在赶走物业的过程中都必须遵守法律程序，确保自己的行为合法合规。例如，不得采取暴力、威胁等非法手段来驱赶物业人员。业主应保留好与物业相关的所有证据，如物业合同、缴费记录、服务记录等。这些证据在后续可能发生的法律纠纷中至关重要。可能的法律后果如果业主未经合法程序擅自赶走物业，可能会面临法律责任。例如，物业可能会提起诉讼要求业主赔偿损失或恢复原状。另一方面，如果物业在合同到期后继续提供服务且未得到业主的认可或支付费用，物业也可能面临法律纠纷。建议尽快成立新的业委会：在业委会解散的情况下，业主应尽快组织选举成立新的业委会，以便更好地代表业主利益、管理小区事务。依法依规处理物业问题：无论采取何种方式处理物业问题，业主都必须遵守法律法规和合同约定，确保自己的行为合法合规。积极沟通协商：在处理物业问题的过程中，业主应积极与物业进行沟通协商，寻求双方都能接受的解决方案。如果有任何具体的法律问题或需要进一步的法律建议，可以直接向我咨询。

物业跑路后，社区不一定会直接接手，具体是否接手需分情况讨论。以下是详细分析：社区有义务组织临时管理的情况根据《民法典》第九百四十六条，若物业服务人（物业公司）突然退出，导致小区陷入无人管理状态，影响业主正常生活时，社区居委会或街道办事处有义务组织业主成立临时管理小组，或协调其他物业公司临时接管，以保障小区基本秩序（如安保、卫生、水电供应等）。但需注意：社区的介入是“临时性”的，目的是过渡而非长期接管；社区本身无强制接管的法律义务，更多是协调角色，实际管理仍需业主或新物业公司主导。社区无强制接管义务，需业主主动推动的情况若物业跑路后，业主未主动向社区求助，或社区协调后无其他物业公司愿意接管，社区不会自动成为管理主体。此时：业主可通过召开业主大会，决定自行管理（如成立业主委员会直接管理）或选聘新物业公司；若小区未成立业委会，社区可协助组织业主共同决定管理方案，但最终决策权在业主手中。特殊情况：社区代行职责的例外若物业跑路导致小区出现紧急情况（如电梯停运、水管爆裂等危及安全），社区可能基于公共利益需要，临时代行部分管理职责（如联系维修单位、协调应急资金），但这一行为需以“保障基本生活需求”为限，且事后需向业主说明资金使用情况。给你的建议：若遇到物业跑路，第一时间联系社区居委会或街道办事处，说明情况并要求协调临时管理；同时，尽快组织业主召开业主大会，讨论后续管理方案（如选聘新物业或自行管理）；若社区未履行协调义务，可向当地房管部门或街道办投诉，要求其督促社区介入。如有其他细节需要进一步分析（如物业合同解除、业主权利行使等），欢迎直接向我咨询。

结论：老物业想撤走但无新物业接手时，业主或业委会可先与老物业协商，要求其继续履行合同或明确撤离条件；若协商不成，可通过法律途径解决，同时积极寻找新物业或采取临时管理措施。以下是具体分析：审查物业服务合同首先需查看业主与老物业签订的物业服务合同，重点关注合同期限、终止条件、违约责任等条款。若合同未到期，老物业单方撤走可能构成违约，业主或业委会可要求其继续履行合同或赔偿损失；若合同已到期，老物业有权撤走，但需提前通知业主并配合交接。与老物业协商若合同未到期或老物业未履行通知义务，业主或业委会应主动与老物业沟通，明确其撤走原因（如亏损、管理困难等），并协商解决方案。例如，可要求老物业暂缓撤离直至新物业接手，或协商缩短交接期以减少对业主的影响。启动新物业选聘程序若老物业坚持撤走，业主或业委会需尽快启动新物业选聘程序。根据《物业管理条例》，选聘新物业需经业主大会表决通过，并签订书面合同。选聘过程中，可要求老物业提供必要协助（如移交资料、配合交接），确保新物业顺利入驻。临时管理措施在新物业未到位前，若小区管理出现真空，业主或业委会可采取临时措施，如：委托老物业短期继续管理（需签订补充协议）；自行组织业主提供基本服务（如保洁、安保）；向街道办、居委会申请协助，引入应急物业。法律途径若老物业拒不履行合同或擅自撤离导致业主损失，业主或业委会可向法院起诉，要求其承担违约责任（如赔偿损失、继续履行合同等）。诉讼时需提供合同、沟通记录、损失证据等材料。建议：优先通过协商解决，避免矛盾激化；选聘新物业时，明确服务标准、费用及违约责任，减少后续纠纷；日常管理中，建议业主或业委会定期评估物业服务质量，及时沟通问题，降低突发撤离风险。如有进一步疑问，可直接向我咨询具体操作细节。

不是本小区的人进入小区，物业人员是否有权驱赶，需视具体情况而定。以下从不同角度进行分析：若非本小区人员未经允许进入小区，且存在安全隐患或干扰小区正常秩序：物业人员有权进行询问和制止。根据《物业管理条例》的相关规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，包括维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。若外来人员未经允许进入小区，可能对小区的安全和秩序构成威胁，物业人员有权进行询问，并在必要时要求其离开。但驱赶行为需合法合规。物业人员在驱赶过程中，应遵守法律法规，不得使用暴力、威胁或其他非法手段。若外来人员拒绝离开，物业人员可以报警，由公安机关依法处理。若非本小区人员因合理事由进入小区，如访客、送货等：物业人员通常无权直接驱赶。在这种情况下，外来人员进入小区是出于合理且必要的目的，物业人员应提供必要的协助和引导，如指引访客到业主家、协助送货人员搬运货物等。物业人员可要求登记信息。为了保障小区的安全和秩序，物业人员可以要求外来人员进行登记，提供身份信息、访问目的等相关信息。但登记行为应合法合规，不得侵犯外来人员的合法权益。若小区有明确的出入管理规定，且非本小区人员违反规定进入：物业人员有权依据规定进行驱赶。如果小区制定了明确的出入管理规定，如禁止非业主进入、需要业主陪同等，且外来人员违反了这些规定，物业人员有权依据规定要求其离开。但规定需合法合理。小区制定的出入管理规定应合法合理，不得违反法律法规或侵犯业主和外来人员的合法权益。如果规定存在不合理或违法之处，物业人员不得依据其进行驱赶。建议：对于物业人员而言，在处理外来人员进入小区的问题时，应遵守法律法规，尊重外来人员的合法权益，采取合法合规的措施进行询问和制止。对于业主和外来人员而言，应遵守小区的出入管理规定，配合物业人员的工作，共同维护小区的安全和秩序。若遇到相关纠纷或问题，可以直接向我咨询，我会根据具体情况提供专业的法律建议。

结论前置：前期物业合同没到期，业委会一般不能直接赶走物业，但存在特定情形时可以解除合同并要求物业退出。以下从不同角度进行分析：一、合同效力与解除权合同效力：前期物业合同是开发商与物业公司签订的，在业主大会成立前，对全体业主具有约束力。合同一旦签订，双方均应按照合同约定履行义务。解除权：根据《民法典》的相关规定，合同的解除通常包括约定解除和法定解除两种情形。约定解除：如果前期物业合同中明确约定了合同解除的条件，当这些条件成就时，业委会（或开发商，在业主大会成立前）有权解除合同。法定解除：在合同没有约定解除条件或约定条件未成就时，如果物业公司存在严重违约行为，如服务质量严重不达标、违反法律法规等，业委会可以依据《民法典》中关于合同法定解除的规定，要求解除合同。二、业委会的权限与程序权限：业委会是业主大会的执行机构，负责处理业主大会决定的事项。在物业合同解除问题上，业委会通常需要代表业主大会行使权利。因此，在决定解除物业合同前，业委会应召开业主大会，就解除合同事宜进行讨论并作出决议。程序：召开业主大会：业委会应提前通知全体业主，并告知会议议题、时间、地点等信息。形成决议：业主大会应就解除物业合同事宜进行表决，并形成有效决议。决议通常需要达到法定比例（如双过半，即专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意）才能生效。通知物业公司：业委会应将业主大会的决议通知物业公司，并要求其在合理期限内退出物业管理区域。三、特定情形下的处理物业公司严重违约：如果物业公司存在严重违约行为，如擅自提高物业费、服务质量严重不达标等，业委会可以依据合同约定或法律规定，直接要求解除合同并要求物业退出。政府干预或法院判决：在特定情况下，如物业公司存在违法行为或严重损害业主利益的行为，政府相关部门可能介入并要求物业公司退出。或者，业委会可以通过法律途径（如诉讼）要求解除合同，并由法院判决物业公司退出。四、法律后果与风险提示法律后果：如果业委会未经合法程序擅自解除物业合同并要求物业退出，可能构成违约行为，需要承担相应的法律责任。物业公司有权要求业委会赔偿因此造成的损失。风险提示：在处理物业合同解除问题时，业委会应谨慎行事，确保所有程序合法合规。如有需要，可以寻求专业律师的帮助，以降低法律风险。总结与建议：前期物业合同没到期时，业委会一般不能直接赶走物业。但如果存在物业公司严重违约等特定情形，业委会可以依据合同约定或法律规定解除合同并要求物业退出。在处理此类问题时，业委会应确保程序合法合规，并寻求专业律师的帮助以降低法律风险。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。

结论：新物业未到位时，老物业能否撤走需视具体情况而定，主要取决于物业服务合同的约定、业主大会的决议以及相关法律法规的规定。以下从不同角度进行详细分析：物业服务合同约定：合同期限与终止条件：首先，应查看老物业与业主或业主委员会签订的物业服务合同中关于合同期限和终止条件的约定。如果合同中明确规定了合同到期日，且未提及自动续期或特定终止条件，那么在合同到期后，老物业有权按照合同约定撤走，但应提前通知业主或业主委员会，并做好交接工作。提前解约条款：若合同中包含提前解约条款，且满足解约条件（如业主大会决议解聘老物业、老物业严重违约等），则老物业可以在满足条件后撤走。但同样需要提前通知，并完成交接手续。业主大会决议：解聘与选聘：根据《物业管理条例》等相关法律法规，业主大会有权决定解聘或选聘物业服务企业。如果业主大会已经作出解聘老物业的决议，并选聘了新物业，那么老物业在接到通知后，应按照业主大会的要求撤走，并与新物业完成交接。决议程序：需要注意的是，业主大会的决议应符合法定程序，如提前通知业主、召开业主大会、进行投票表决等。如果决议程序存在瑕疵，老物业有权提出异议，并可能拒绝撤走。相关法律法规规定：交接义务：即使老物业因合同到期或业主大会决议而撤走，也负有与新物业进行交接的义务。这包括移交物业管理用房、相关设施设备、物业管理资料等。如果老物业未履行交接义务，可能面临法律责任。临时管理措施：在新物业未到位而老物业已撤走的情况下，为了保障小区的正常秩序和业主的合法权益，业主委员会或相关管理部门可以采取临时管理措施，如委托临时物业服务企业或自行组织管理。特殊情况处理：紧急情况：如果小区面临紧急情况（如自然灾害、安全事故等），且老物业是唯一能够提供紧急服务的主体，那么老物业在紧急情况下可能不得擅自撤走，而应继续提供必要的服务。协商解决：在老物业与新物业交接过程中，如果遇到争议或困难，双方应积极协商解决。必要时，可以寻求业主委员会、相关管理部门或法律途径的帮助。建议：对于业主或业主委员会而言，应提前规划物业服务企业的选聘与解聘工作，确保新物业能够按时到位，避免老物业撤走后出现管理真空。对于老物业而言，应严格遵守物业服务合同的约定和相关法律法规的规定，在撤走前完成交接工作，并保障业主的合法权益不受损害。如果双方在交接过程中遇到争议或困难，建议及时咨询专业律师或相关管理部门，以寻求合法合理的解决方案。如有任何进一步疑问或需要具体法律帮助，请直接向我咨询。

业主自主强制驱赶原物业的行为是违法的。以下从不同角度对此问题进行详细分析：一、法律角度合同关系：业主与物业公司之间通常存在物业服务合同关系。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，合同双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。业主单方面强制驱赶物业公司，违反了合同约定，可能构成违约行为。侵权责任：如果业主在驱赶过程中采取了暴力、威胁或其他非法手段，侵犯了物业公司的合法权益，如人身权、财产权等，那么业主还可能承担侵权责任。根据《中华人民共和国民法典》中关于侵权责任的规定，侵权人应当承担停止侵害、赔偿损失等民事责任。行政责任：在某些情况下，业主的强制驱赶行为可能违反了相关的行政管理规定。例如，如果驱赶行为导致了公共秩序的混乱或破坏了公共设施，那么业主可能面临行政处罚，如罚款、警告等。二、实际操作角度合法程序：如果业主认为物业公司服务不佳或存在其他问题，应当通过合法途径解决，如与物业公司协商、向业主委员会反映、通过法律途径维权等。而不是采取强制驱赶等非法手段。风险与后果：强制驱赶物业公司可能导致一系列不良后果，如物业服务中断、小区管理混乱、业主与物业公司之间的法律纠纷等。这些后果不仅会影响业主的正常生活，还可能给业主带来经济损失和法律风险。三、建议与措施协商解决：业主可以与物业公司进行协商，就服务内容、服务质量、费用等问题进行沟通，寻求双方都能接受的解决方案。业主委员会介入：如果协商无果，业主可以向业主委员会反映情况，由业主委员会出面与物业公司进行交涉或采取其他合法措施。法律途径：如果上述方法均无法解决问题，业主可以通过法律途径维权，如向法院提起诉讼或申请仲裁等。如有任何法律疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。作为专业律师，我将根据您的具体情况提供有针对性的法律建议。

结论前置：外来人进小区，物业能否驱赶需视具体情况而定，不能一概而论。详细分析：外来人合法进入小区的情况：访客：如果外来人是小区业主的访客，且已经按照小区规定进行了登记或获得了业主的许可，那么物业是无权驱赶的。因为访客在获得合法进入许可后，享有在小区内合法活动的权利。快递、外卖等服务人员：这些人员通常是为了提供服务而进入小区，只要他们遵守小区的管理规定，如佩戴工作证、在指定区域活动等，物业也不应驱赶。外来人非法进入小区的情况：未经许可擅自进入：如果外来人未经业主许可或未按照小区规定进行登记，擅自进入小区，物业有权进行询问、制止，并在必要时联系警方处理。因为这种行为可能侵犯了小区业主的合法权益，也违反了小区的管理规定。从事违法活动：如果外来人进入小区是为了从事违法活动，如盗窃、破坏公共设施等，物业不仅有权驱赶，还应立即报警，并配合警方进行调查处理。物业的职责与权限：物业作为小区的管理者，有责任维护小区的秩序和安全。但是，物业的权限是有限的，他们不能随意驱赶合法进入小区的外来人。在处理外来人进入小区的问题时，物业应遵循合法、合理、公正的原则，既要保护小区业主的合法权益，也要尊重外来人的合法权益。法律建议：对于物业来说，应制定完善的小区管理规定，明确外来人进入小区的条件和程序，并在小区内进行公示。同时，物业应加强对小区出入口的管理，确保外来人按照规定进行登记或获得许可后才能进入小区。对于业主来说，应积极配合物业的管理工作，不要随意允许外来人进入小区，特别是那些可能从事违法活动的人员。同时，业主也有权对物业的管理工作进行监督，如果发现物业存在不当行为，可以向相关部门进行投诉或举报。对于外来人来说，应遵守小区的管理规定，不要擅自进入小区或从事违法活动。如果因特殊原因需要进入小区，应提前与业主联系并获得许可，或者按照小区的规定进行登记。可能后果：如果物业不当驱赶合法进入小区的外来人，可能会引发纠纷和投诉，甚至可能面临法律责任。如果外来人非法进入小区并从事违法活动，不仅可能受到法律的制裁，还可能对小区业主的合法权益造成损害。综上所述，外来人进小区物业能否驱赶需视具体情况而定。在处理此类问题时，物业、业主和外来人都应遵守相关法律法规和小区管理规定，共同维护小区的秩序和安全。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。

原物业公司在没有新的物业公司接管小区的情况下，一般不能擅自撤除小区管理，但存在例外情形。以下从法律规定和实际操作两个角度进行分析：法律规定角度根据《物业管理条例》的相关规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。同时，物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。虽然条例并未直接规定原物业公司在没有新物业公司接管时不得撤离，但基于物业服务合同的连续性和业主生活的正常秩序考虑，原物业公司通常不能擅自撤离。如果原物业公司擅自撤离，可能面临以下法律后果：行政责任：根据《物业管理条例》第五十九条，物业服务企业擅自撤离物业管理区域、停止物业服务，未通知业主委员会并报告物业所在地街道、乡镇人民政府物业管理主管部门、城市管理部门的，由县级以上地方人民政府物业管理主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款。民事责任：原物业公司擅自撤离可能构成违约，需要承担因违约给业主造成的损失赔偿责任。实际操作角度在实际操作中，如果原物业公司确实因各种原因无法继续提供服务，应当按照以下步骤进行：提前通知：原物业公司应当提前通知业主委员会，并报告物业所在地街道、乡镇人民政府物业管理主管部门、城市管理部门，说明撤离的原因和计划。协助选聘新物业：在撤离前，原物业公司应当协助业主大会选聘新的物业服务企业，并做好交接工作，确保小区管理的连续性。妥善处理遗留问题：原物业公司应当妥善处理与业主之间的遗留问题，如物业费结算、公共设施维修等，避免给业主带来不必要的麻烦。例外情形：如果小区确实无法选聘到新的物业服务企业，且原物业公司因特殊原因（如严重亏损、无法继续经营等）必须撤离，那么原物业公司应当在撤离前与业主委员会、相关部门充分沟通，并尽可能协助业主委员会采取应急措施，如临时聘请保安、保洁等人员，确保小区的基本生活秩序。但这种情况并不常见，且原物业公司仍需承担因撤离给业主造成的损失赔偿责任（如果存在过错的话）。建议：如果您所在的小区面临原物业公司撤离的问题，建议您及时与业主委员会沟通，并联系相关部门（如物业所在地街道、乡镇人民政府物业管理主管部门、城市管理部门）寻求帮助。同时，您也可以咨询我，我会根据您的具体情况提供更详细的法律建议。