将公共物业以协议方式出租给公司，并不直接等同于违反公平竞争原则，但需视具体情况判断其是否构成不正当竞争或违反其他法律规定。以下从不同角度进行分析：

1. 公平竞争原则的适用范围

公平竞争原则主要适用于市场交易领域，旨在防止经营者通过不正当手段获取竞争优势，损害其他经营者或消费者的合法权益。若公共物业的出租行为发生在市场交易环境中，且出租方或承租方利用该协议排除了其他潜在竞争者的公平参与机会，则可能涉嫌违反公平竞争原则。然而，若该出租行为并非基于市场竞争目的，而是出于公共管理、服务提供等非商业性考虑，则公平竞争原则的适用性会减弱。

2. 协议出租的合法性审查

• 协议内容合法性：首先需审查出租协议的内容是否合法，包括出租期限、租金、用途等条款是否符合相关法律法规的规定。若协议内容存在违法情形，如租金明显低于市场价且无正当理由，则可能构成不正当竞争或利益输送。
• 出租程序合法性：其次需审查出租程序是否合法，包括是否经过公开招标、拍卖等竞争性程序。若公共物业的出租未经过公开竞争程序，而是直接通过协议方式出租给特定公司，则可能涉嫌违反公开、公平、公正的原则。

3. 可能的法律后果

• 行政责任：若出租行为违反了相关行政法规，如《招标投标法》等，出租方可能面临行政处罚，包括罚款、没收违法所得等。
• 民事责任：若出租行为损害了其他潜在竞争者的合法权益，如排除了其公平参与竞争的机会，则可能构成侵权，出租方需承担民事赔偿责任。
• 刑事责任：在极端情况下，若出租行为涉及贪污、受贿等犯罪行为，则相关责任人可能面临刑事责任。

4. 建议与措施

• 完善出租程序：为确保出租行为的合法性和公平性，建议出租方在出租公共物业时，遵循公开、公平、公正的原则，通过公开招标、拍卖等竞争性程序选择承租方。
• 审查协议内容：在签订出租协议前，应仔细审查协议内容，确保其符合相关法律法规的规定，避免存在违法情形。
• 加强监管与审计：相关部门应加强对公共物业出租行为的监管和审计，确保出租行为的合法性和透明度。

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