物业管理条例那条规定保安的工资从物业费里出-张伟国律师|法行宝
2025-09-13 房产纠纷

目前并没有哪一条具体的《物业管理条例》条款直接规定“保安的工资必须从物业费里出”,但结合相关法规及实务操作,可以从以下角度分析:

1. 物业费的使用范围通常包含保安服务成本

根据《物业管理条例》(2018年修正)第二条,物业管理是指业主通过选聘物业服务企业,对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,并维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。其中,“维护秩序”通常包括安全防范服务,而保安人员是提供该服务的主要主体。

实务中,物业费一般包含以下费用:

  • 管理人员工资(含保安、保洁、工程维修等人员薪酬);
  • 物业共用部位、设施设备的日常运行、维护费用;
  • 物业管理区域清洁卫生费用;
  • 物业管理区域绿化养护费用;
  • 物业管理区域秩序维护费用(即保安服务成本);
  • 办公费用;
  • 物业服务企业固定资产折旧;
  • 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
  • 经业主同意的其他费用。

因此,保安的工资属于物业费中“秩序维护费用”的一部分,由业主缴纳的物业费承担。

2. 物业费需经法定程序确定,保安工资需透明

根据《物业管理条例》第四十条,物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。

关键点:

  • 物业费标准需通过业主大会与物业公司协商确定,并写入《物业服务合同》;
  • 保安人数、工资标准需在合同中明确或通过预算公示;
  • 物业公司需定期公布物业费使用情况,包括保安工资支出,接受业主监督。

3. 特殊情况:保安工资可能由其他主体承担

若存在以下情形,保安工资可能不从物业费中支出:

  • 开发商前期物业阶段:在业主大会成立前,开发商可能通过“前期物业服务合同”承担部分保安费用,但最终仍会转嫁至物业费或房价中;
  • 政府补贴项目:如老旧小区改造后引入物业,部分保安费用可能由政府补贴;
  • 业主额外付费:若业主大会决议增设特殊安保服务(如24小时巡逻、人脸识别系统),可能通过专项维修资金或额外收费承担。

总结与建议

  1. 保安工资通常由物业费承担,但需以《物业服务合同》约定为准;
  2. 业主可通过要求物业公司公示财务明细,核查保安工资是否合理;
  3. 若发现物业费使用违规(如挪用保安工资),可向当地房管部门投诉或通过业主大会更换物业公司。

如有具体纠纷(如物业费涨价、保安服务不达标),可进一步提供细节,我将为您分析维权路径。