行使抵押权并非必须向法院起诉，是否起诉取决于抵押权人与抵押人能否就抵押权的实现方式达成协议。具体分析如下：
一、无需起诉的情况
根据《中华人民共和国民法典》第四百一十条的规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。这种情况下，如果双方能够就抵押权的实现方式达成一致，那么无需通过法院起诉，直接按照协议执行即可。这种方式较为灵活、高效，能节省时间和成本。
二、需要起诉的情况
协商不成：如果抵押权人与抵押人无法就抵押权的实现方式达成协议，那么抵押权人可以向人民法院提起诉讼，通过司法程序实现抵押权。法院会对案件进行审理，根据事实和法律作出判决，以确保抵押权人的合法权益得到保障。
协议损害其他债权人利益：如果抵押权人与抵押人达成的协议损害了其他债权人的利益，那么其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。在这种情况下，如果协议被撤销，抵押权人可能需要通过法院起诉来重新主张抵押权。
三、实现抵押权的合法途径
协议实现：抵押权人与抵押人可以就抵押物的处置方式进行协商，若达成一致，可按照协议将抵押物折价归抵押权人所有，或者对抵押物进行拍卖、变卖，以所得价款优先清偿债务。但需要注意的是，该协议不得损害其他债权人利益，否则其他债权人可在知道或应当知道撤销事由之日起一年内请求法院撤销。
司法实现：若抵押权人与抵押人无法就抵押物处置达成协议，抵押权人有权向有管辖权的人民法院提起诉讼。法院会依据事实和法律进行审理，若判决抵押权人胜诉，会通过强制执行程序对抵押物进行拍卖、变卖，以保障抵押权人的优先受偿权。通过司法途径虽相对复杂、耗时，但具有强制执行力和权威性。
四、建议与注意事项
协商优先：在行使抵押权时，建议抵押权人首先尝试与抵押人进行协商，看是否能够达成一致的实现方式。这样可以节省时间和成本，避免不必要的法律纠纷。
准备证据：如果协商不成，需要向法院起诉时，抵押权人应提前准备好相关的抵押合同、借款合同等证据，以此来证明抵押权的存在以及债务人的违约事实。
关注诉讼时效：在行使抵押权的过程中，抵押权人应关注诉讼时效等法律规定，避免因时效问题影响抵押权的实现。
寻求专业帮助：如果抵押权人在行使抵押权的过程中遇到任何法律问题或困惑，建议及时咨询专业律师，以获取更具体、更专业的法律建议。
希望以上分析能对你有所帮助。如果你还有其他关于债务债权或房产问题的疑问，欢迎直接向我咨询。