物业合同到期 没有续签 物业还继续和业主收费特殊约定是什么-宋文花律师|法行宝
2025-09-11 房产纠纷

物业合同到期没有续签,但物业公司继续收费的情况,主要取决于双方是否形成了事实上的物业服务关系,以及是否存在特殊约定。以下是对此问题的详细分析:

一、事实上的物业服务关系

  1. 认定标准:

    • 当物业合同到期后,若物业公司继续按照原合同或通常的服务标准提供物业服务(如安保、保洁、绿化养护等),且业主实际上享受了这些服务,那么双方之间就形成了事实上的物业服务合同关系。
    • 物业公司需要证明其提供了服务,并且已经将这些事实告知了业主。同时,若没有业主共同决定解聘物业服务企业,或者业主在接到物业服务企业的告知后并未采取行动结束这种事实服务状态,那么可以认定物业服务企业在提供事实服务。
  2. 法律依据:

    • 根据《中华人民共和国民法典》第九百四十八条的规定,物业服务期限届满后,若业主没有作出续聘或另聘物业服务人的决定,而物业服务人继续提供服务的,原物业服务合同继续有效,但是服务期限转为不定期。在此情况下,物业服务人有权继续收取物业费。
  3. 业主义务:

    • 基于事实上的物业服务关系,业主有义务支付相应的物业费用。这是业主享受物业服务后应承担的对等义务。

二、特殊约定的情况

  1. 业主委员会的决议:

    • 如果业主委员会已经成立,并且作出了不再与物业公司续约的决议,那么物业公司不能以提供“事实服务”为由要求业主缴费。这种情况下,双方的服务关系已经明确终止,物业公司无权继续收费。
  2. 双方明确解除关系:

    • 如果双方已经明确表示不再继续合作,或者业主已经聘请了新的物业服务人,那么原物业服务合同关系终止,物业公司无权再要求收取物业费。这种情况下,双方的服务关系已经通过明确的意思表示而解除。
  3. 物业服务存在重大瑕疵:

    • 如果物业公司在合同到期后提供的服务存在重大缺失或质量问题,如长期不清理垃圾、安保工作严重疏忽等,业主在与物业公司沟通无果后,可以通过合法途径主张减少或拒绝支付相应期间的物业费。这种情况下,虽然双方可能形成了事实上的服务关系,但由于物业服务存在重大瑕疵,业主有权拒绝支付或减少支付物业费。

三、建议与解决方案

  1. 协商签订新合同:

    • 为避免未来可能出现的纠纷和不确定性,建议业主与物业公司尽快进行协商,明确双方的权利和义务,并签订新的物业服务合同。这样不仅可以明确双方的服务关系和收费标准,还可以为未来的合作提供法律保障。
  2. 寻求调解或仲裁:

    • 如果双方在协商过程中遇到分歧或难以达成一致,可以考虑寻求相关部门或专业机构的帮助进行调解或仲裁。这样可以更公正、更高效地解决双方之间的纠纷。

总结来说,物业合同到期没有续签时,物业公司继续收费的情况主要取决于双方是否形成了事实上的物业服务关系以及是否存在特殊约定。在判断时,应综合考虑法律规定、交易习惯、行业惯例以及具体情况下的服务质量等因素。如果有任何疑问或需要进一步的法律帮助,请随时向我咨询。