能和未成年签长租合同的房子是可以卖的，但需考虑租赁合同效力及承租人权益保护问题。以下从不同角度为您详细分析：
一、与未成年人签订长租合同的效力
合同效力认定：
- 根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，与未成年人签订合同需考虑其民事行为能力。若未成年人为限制民事行为能力人（如8周岁以上的未成年人），其签订的长租合同需经法定代理人同意或追认才有效。若未成年人为无民事行为能力人（如不满8周岁的未成年人），则其签订的合同原则上无效，除非是由其法定代理人代为签订。
- 在实际操作中，若房东与未成年人签订了长租合同，且该合同未经法定代理人同意或追认，则合同可能面临被认定为无效的风险。但即便合同无效，若未成年人已实际占有并使用房屋，房东仍需妥善处理与未成年人的关系，避免引发纠纷。
特殊情形处理：
- 若房东在签订合同时并不知晓承租人为未成年人，或误以为其具有完全民事行为能力，且合同内容合法、双方意思表示真实，则合同可能被认定为有效。但在此情况下，房东仍需关注承租人的实际履行能力，以及合同履行过程中可能出现的风险。
二、房屋出售与租赁合同的关系
“买卖不破租赁”原则：
- 根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这意味着，即使房屋被出售给新的所有权人，原租赁合同仍对新的所有权人具有约束力，承租人有权继续按照租赁合同占有和使用房屋。
- 因此，若房东在与未成年人签订长租合同后出售房屋，新的房屋所有权人需继续履行原租赁合同，直至租赁期满。
承租人权益保护：
- 在房屋出售过程中，承租人的租赁权益应得到充分保护。若因房屋出售导致租赁合同无法履行（如新所有权人要求承租人提前搬离），承租人有权要求房东承担违约责任，并赔偿因违约造成的损失。
- 承租人还可以根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，就迟延履行约定违约金。若约定的违约金低于造成的损失，承租人可以请求人民法院予以增加。
三、房屋出售的注意事项
告知义务：
- 房东在出售房屋时，应如实告知潜在买受人房屋已出租的事实，以及租赁合同的主要内容（如租赁期限、租金等）。这有助于买受人充分了解房屋状况，避免后续纠纷。
合同条款设计：
- 在房屋买卖合同中，房东可以与买受人约定由买受人继续履行原租赁合同，或者由房东在房屋交付前解除租赁合同并承担相应责任。这有助于明确双方的权利义务，减少纠纷风险。
法律风险防范：
- 房东在出售房屋前，应仔细审查与未成年人签订的长租合同，确保合同内容合法、有效。若合同存在瑕疵或风险，房东应及时与承租人协商解决，或者寻求法律途径解决纠纷。
建议：若您作为房东面临此类情况，建议在与未成年人签订长租合同时谨慎审查其民事行为能力，并在房屋出售前充分告知潜在买受人房屋已出租的事实。若您作为买受人打算购买已出租的房屋，也需仔细审查租赁合同内容，确保自身权益不受损害。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。