合同仍然有效，但具体责任承担和后续处理需根据实际情况和合同约定来确定。以下是从不同角度对这一问题的详细分析：
一、合同效力角度
合同整体效力不受影响：
- 三人共同签订的房租租赁合同，在法律上构成了一个整体。其中一人退出，并不意味着整个合同就失去了法律效力。合同的效力取决于其是否满足法律规定的生效要件，如当事人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益等。只要这些要件得到满足，合同就继续有效。
退出者的责任：
- 退出者可能需要根据合同约定或法律规定，承担因其退出而给其他合同方造成的损失。这通常取决于合同中是否有关于退出机制的明确约定。如果合同中有约定，那么应按照约定来处理；如果没有约定，则可能需要根据实际情况和公平原则来判定责任。
二、合同履行角度
剩余合同方的义务：
- 在一人退出后，剩余的合同方（即其他两人）仍然需要继续履行合同中的义务，如支付租金、维护房屋等。他们不能因为一人的退出而免除自己的合同责任。
新合同方的加入：
- 如果剩余合同方希望继续履行合同，但认为需要新的合同方来替代退出者，那么他们可以与新的合同方协商并签订补充协议，将新合同方纳入原合同中。这通常需要得到原合同所有方的同意，并确保新合同方接受原合同的全部条款和条件。
三、法律建议
审查合同条款：
- 首先，建议所有合同方仔细审查原合同中的条款，特别是关于退出机制、责任承担和争议解决等方面的约定。这有助于明确各方在退出情况下的权利和义务。
协商解决：
- 在一人退出后，建议所有合同方进行友好协商，以达成一个对各方都公平合理的解决方案。这可以包括调整租金分配、寻找新的合同方或修改合同条款等。
寻求法律帮助：
- 如果协商无法达成一致，或者合同中没有明确的退出机制约定，那么建议咨询专业律师以获取法律帮助。律师可以根据具体情况提供法律意见，并帮助制定解决方案。
举例说明：假设三人共同签订了一份为期一年的房租租赁合同，租金总额为12万元，按季度支付。在合同履行了半年后，其中一人决定退出。此时，剩余的两人需要继续履行合同中的义务，如支付剩余半年的租金6万元。如果合同中有约定退出者需要承担一定比例的违约金或损失赔偿，那么退出者也需要按照约定来承担责任。如果没有约定，则剩余两人可以与退出者协商解决，或者寻求法律帮助来判定责任。
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