抵押房产后签订的租房协议通常是有效的。针对这一问题，我们可以从以下几个方面进行详细分析：

一. 先抵押，后出租的情况

1. 合同效力：根据《中华人民共和国民法典》第四百零五条的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。这意味着，即使房屋在抵押后出租，租赁合同仍然有效，但承租人的租赁权不能对抗已经登记的抵押权。

2. 抵押权实现的影响：当抵押权人需要实现抵押权，如通过拍卖或变卖抵押房屋时，承租人可能需要提前腾退房屋。此时，租赁合同可能会因抵押权的实现而提前终止，但承租人因合同提前终止遭受的损失，可以向出租人主张赔偿责任。

• 例如，甲将房屋抵押给银行后，又将房屋出租给乙。若甲无法偿还银行贷款，银行行使抵押权将房屋拍卖，乙作为承租人可能需要提前搬离，但乙可以向甲要求赔偿因提前搬离造成的损失。

二. 先出租，后抵押的情况

1. 租赁关系的保护：根据同样的法律条款，如果房屋在出租并转移占有后才办理抵押登记，原租赁关系不受该抵押权的影响。即“买卖不破租赁”原则在抵押情形下的应用。

2. 承租人的权利：在这种情况下，承租人可以继续按照原租赁合同占有使用房屋，直至租赁期限届满。即使抵押权人实现抵押权，承租人也有权要求继续履行租赁合同。

• 例如，甲将房屋出租给乙后，又将房屋抵押给银行。若甲无法偿还银行贷款，银行行使抵押权将房屋拍卖给丙，乙作为承租人仍然有权按照原租赁合同继续居住，直至租赁期限届满。

总结：抵押房产后签订的租房协议通常是有效的，但具体效力及承租人的权利会受到房屋抵押与出租的先后顺序以及抵押权实现情况的影响。在签订租房协议时，承租人应充分了解房屋的抵押状况，并在合同中明确约定相关权利义务，以确保自己的合法权益。如有进一步需要，您可以继续咨询我。