合同提前终止时，已交的房租能否退还，需根据具体情况判断，以下是详细分析：

一、合同有明确约定的情况

• 按约定执行：如果租赁合同中明确规定了提前解除合同的条件及房租退还事宜，比如“若承租人提前解除合同，剩余房租不予退还”或“承租人提前解除合同，房东应按实际使用天数扣除租金后退还剩余房租”等，那么双方应严格按照合同约定执行。这是处理此类问题的首要原则。

二、合同无约定或约定不明确/无效的情况

1. 视为违约：

   • 在合同没有约定或约定不明确/无效的情况下，承租人提前解除租赁合同通常被视为违约行为。出租人有权要求承租人承担违约责任，但具体责任形式需根据实际情况判断。

2. 实际损失考量：

   • 承租人自身原因：若承租人因自身原因（如工作变动、生活安排改变等）提前退租，出租人在决定是否退还房租时，会考虑因此产生的实际损失，如空租期的租金损失、寻找新承租人的费用等。在此基础上，出租人可能会扣留部分或全部房租作为补偿。
   • 不可归责于承租人的原因：若承租人能证明提前退租是因不可归责于自身的原因（如房屋存在严重安全隐患、影响居住等），且出租人确实因此受益（如避免了更大的损失），则出租人应根据公平原则，退还部分或全部房租。

三、特殊情况——不可抗力

• 如果提前退租是由于不可抗力事件（如自然灾害、政府征收等）导致的，且这些事件是双方无法预见、无法避免且无法克服的，那么双方应依据公平原则协商处理房租退还事宜。通常情况下，承租人有权要求出租人退还自解除合同至租赁期限届满期间的房租。

四、建议与注意事项

• 充分沟通：承租人在决定提前退租前，应与出租人进行充分沟通，说明退租原因及期望的处理方式，尝试协商达成一致意见，以减少经济损失和纠纷的发生。
• 查阅合同：在处理提前退租事宜时，双方应仔细查阅租赁合同中的相关条款，明确各自的权利和义务，特别是关于提前解除合同及房租退还的约定。
• 保留证据：无论是承租人还是出租人，在协商或处理纠纷过程中，都应保留好相关证据，如书面协议、聊天记录、支付凭证等，以便在必要时维护自己的合法权益。
• 法律途径：如果双方无法协商一致，可通过法律途径解决纠纷，如向居民自治组织或居委会请求调解，或按照租赁合同中约定的民事诉讼或仲裁程序进行解决。

举例说明：假设小张与房东签订了一份为期一年的租赁合同，但在租赁期间，小张因工作调动需要提前退租。如果合同中明确规定了提前退租不退还剩余房租，那么小张应遵守合同约定。如果合同中没有相关规定，且小张能证明退租是因不可归责于自身的原因，那么房东应根据公平原则退还部分或全部房租。如果双方无法协商一致，可以通过法律途径解决纠纷。

总之，合同提前终止时，已交的房租能否退还取决于合同约定、退租原因以及实际情况。在处理此类问题时，双方应保持冷静和理性，通过协商或法律途径寻求合理解决方案。如果有任何疑问或需要进一步的法律帮助，可以直接向我咨询。