当承租人和实际使用人不一致时，出租人该向谁主张权利，这主要取决于租赁合同的具体情况以及实际履行情况。以下是几种可能的情况及对应的处理建议：

1. 仅租赁合同的签约承租人承担责任：

   • 如果无证据证明租赁合同项下的义务已转移至实际使用人，根据合同相对性原则，法院通常会认定签订合同的一方为房屋的承租人，应向出租人承担违约责任。出租人与实际使用人因不存在直接的租赁关系，所以出租人不能直接向实际使用人主张违约责任。

2. 房屋实际使用人承担主要责任，签约承租人承担补充责任：

   • 如果实际使用人独立行使租赁合同项下的全部权利和义务，法院可能会认定实际使用人为租赁房屋的实际承租人，并承担相应的违约责任。同时，作为租赁合同的签约方，如果未实际履行合同，但也未与出租人解除租赁合同，法院可能会认定签约承租人对出租人的损失存在过错，需承担补充责任。

3. 实际使用人与签约承租人一起向出租人承担连带责任：

   • 在一些情况下，如果实际使用人实际占有并使用了租赁房屋，且交纳了部分租金，法院可能会认定实际使用人为出租人与承租人之间的债务加入，与承租人一起对出租人的债务承担连带责任。

为了避免纠纷，出租人、承租人、实际使用人三方应及时签署变更协议，明确各自的权利和义务。例如，承租人与实际使用人可以签署经出租人同意的转让协议，或由出租人与实际使用人直接签署租赁协议，使签约承租人退出租赁关系，从而实现租赁关系项下的权利和义务全部转移至实际承租人的目的。

如果您作为出租人或承租人遇到此类问题，建议尽快咨询专业律师，以便根据具体情况制定合适的解决方案。作为专业律师，我擅长处理房产纠纷等法律问题，如有需要，请直接向我提问。